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市街化調整区域の土地の環境

市街化調整区域内では、道路の歩道整備も遅れがちで危険なこともあります。
また敷地の周辺が公道だとしても自治体による舗装や整備が後手に回ることや、
下水道をはじめインフラの整備などでは市街化区域ならば自治体の負担や助成したりする工事でも、個人の全額負担とされるケースがあります。
その他では市街化調整区域の指定が河川の流れに沿って指定されている場合には、
水害の危険性や土地自体が水を含んでいたするなど地盤が弱いなど住宅建設に適さない場所のである可能性もあるので周りの環境がどの様になっているかも注意しましょう。
市街化調整区域ではマンションやアパートなどの集合住宅が建設されることはあまりなく静かな環境で生活を送れると考えられがちですが、
逆に市街化区域内での建設が難しい施設等などが建設されることもあります。
また下水道整備や水路管理が行き届かないなどの衛生面の問題や、取り締まり等が少ないため違法駐車などの道路の勝手な使用なども考えられます。
市街化調整区域の土地は一般の土地よりも安いというメリットはありますが、大部分は不便なエリアの土地だったりします。
価格だけで判断せず、さまざまな要素を基にして総合的に考えてみる必要があると思います。
しかし市街化調整区域であってもその土地は市街化区域に隣接し、ほとんど不便さを感じさせないような土地もあるので、
そういった場合はしっかり調べた上で購入を考えましょう。

土地と市街化調整区域の関係

前回からの市街化調整区域の土地について続きの話です。
平成13年の都市計画法の改正によって市街化調整区域内では一般の住宅を建築することができなくなったのかといえば決してそうではありません。
都市計画法による既存宅地の制度は廃止されましたがこ救済措置を維持しようと各自治体により独自の基準を設もけているようです。
それらの基準に適合する土地では都市計画法による許可が受けられ、建築確認も下りることになっていますが
建物の用途や規模などについては厳しい条件や制限が付いているようです。
また住宅ローンを利用する際にも注意が必要です。
金融機関によっては市街化調整区域の土地ではローンの融資をしなかったりまた減額されるケースもあるようです。
土地の価格が安く、建築確認も下りそうだという事で土地の購入を決断しても住宅を建てるためのローンが通らない事もあるので気をつけたいところです。
また、今回は住宅建設の建築確認を受けられたとして、その土地の購入に至ったとしても将来の建替え時にはどうなるのか分からないというリスクを抱えていることも理解しておきましょう。
数十年後に建物や家の売却しようとしたとき、売るに売れないという事態に陥ることもあります。
自治体によっては従来から所有している人やその関係者ならば建築を許可するけれども、
その土地を購入した第三者では許可しないという場合も考えられるので注意しましょう。

土地と建築

住宅は何処にでも建てられるというわけではありません。

市街化調整区域では、原則として新築の住宅を建てることはできません。
市街化を抑制する目的で市街化調整区域は指定されるので原則として住宅を建てることはできません。
しかし例外的に許可される土地(既存宅地)もあります。
しかし気をつけるべき点が多く土地の価格が安いからと購入することは注意いしましょう。
また既存宅地とは、市街化調整区域のうち、調整区域に指定される以前より宅地であったものは、一定の手続きをすることによって、従前の土地利用を認める制度ですがしたがって既存宅地と認められると、通常の調整区域における規制とは違って大幅に緩和されるという制度です。
市街化調整区域の意味についてご存知の方も多いでしょうが、原則的には市街化を抑制する区域であり、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることはできません。
また地方の市街化調整区域は周辺が田畑になっていることが多いようですが、都市部近郊にも市街化調整区域に指定されているエリアがあり、そこには法律が適用される以前から建っている住宅も存在しています。
既存宅地であることの確認を受けた土地では、一定の用途や規模などに合致するかぎりは建築確認を受けられたため 通常の中古住宅や土地と変わることなく売買されていましたが
平成13年の都市計画法の改正により既存宅地の制度は廃止され、従前から住宅が建っていたような宅地でも、都市計画法第43条の許可を受けなければ新たに建築などができないことになっています。