区画整理地の土地

土地区画整理事業とは簡単に言うと乱雑な土地を整理し、住みよい市街地に変える事業の事です。
道路や公園などの公共施設の整備改善とともに個々の宅地を形成する総合的なまちづくりです。
災害復興や駅前整備、郊外の宅地造成など多くの事例がある。
土地区画整理事業が行われ、保留地と呼ばれる宅地の造成や道路・下水道の整備などに多額の事業費が必要となり、その事業費に充てるため、減歩により生み出された土地の一部を宅地分譲する土地が売りだされる事があります。
区画整理が済んだ土地のため、自分が住宅を建てようと考えている地域内であれば掘り出し物の土地かもしれません。
しかし、保留地を購入する際にいくつか注意しておきたい点があるので気をつけましょう。
田を造成した地区では地盤強度の調査が必要です。
保留地は不動産会社の仲介なしで直接購入でき、仲介手数料を払わなくてもいいというメリットもありますが、地盤は住宅建築において重要な要素なので、不動産会社あるいは建築を依頼したハウスメーカーの担当者に調査を依頼しましょう
。地盤が弱い場合には地盤改良、さらには杭打ちが必要になる場合があります。
その場合には場合には予定していた以上の資金が必要になりますので、地盤については慎重に調査する必要があります。
保留地の場合は換地処分までその敷地の登記簿が無いため担保設定ができません。
金融機関では担保不適格とし融資を受け付けない場合もあるので、取得する際にはその点もご確認が必要です。 

造成地の土地

色々な土地を見ていく中で住宅造成地などでも売り土地の情報を見かける事があると思います。
売りに出されている場所などの土地柄にもよりますが周辺の土地相場よりも価格が安く販売されて言える事があります。
そういった時にいくつか知っておいた方が良い事をまとめたいと思います。
住宅造成地とは主に複数の住宅地、団地などの立地及び立地可能な土地販売を目的とした土地を造成した土地で山林を削ったり、
沼や田を埋めることで平坦な土地を造成するし、住宅を建てられる土地にしたものです。自然に形成された地形を人工的に形成するため様々な問題の可能性があります。
住宅を新築で建設する目的で土地をすでに探されている方の中には不動産会社から紹介された土地の説明で切土や盛土という言葉を聞いた事があるかと思います。
切土とは、山や山林などの山間部に見られる高い地盤や斜面を切り取って低くし平坦な地表を作ったり、周辺よりも低くする工事のことです。
山間部の工事では切土部分と盛土部分の体積を近づけ、切土を盛土に用いることで建設コストを安くしたりしています。
盛土とは低い地盤や斜面に土砂を盛り上げて高くし、平坦な地表を作る、または周囲より高くする工事のことです。
切土や盛土は住宅地の開発などで平坦な地表が必要なときに行われることが多いようです。
気をつけなければいけないのは弱い地盤の上に土を盛り上げただけでは地盤沈下が発生しやすくなります。
住宅建設をする場合には転圧や地盤の改良工事などを行う必要性が高いので購入の際は住宅建築を依頼しているハウスメーカーやその土地の仲介を行った不動産会社に相談してみましょう。

市街化調整区域の土地の環境

市街化調整区域内では、道路の歩道整備も遅れがちで危険なこともあります。
また敷地の周辺が公道だとしても自治体による舗装や整備が後手に回ることや、
下水道をはじめインフラの整備などでは市街化区域ならば自治体の負担や助成したりする工事でも、個人の全額負担とされるケースがあります。
その他では市街化調整区域の指定が河川の流れに沿って指定されている場合には、
水害の危険性や土地自体が水を含んでいたするなど地盤が弱いなど住宅建設に適さない場所のである可能性もあるので周りの環境がどの様になっているかも注意しましょう。
市街化調整区域ではマンションやアパートなどの集合住宅が建設されることはあまりなく静かな環境で生活を送れると考えられがちですが、
逆に市街化区域内での建設が難しい施設等などが建設されることもあります。
また下水道整備や水路管理が行き届かないなどの衛生面の問題や、取り締まり等が少ないため違法駐車などの道路の勝手な使用なども考えられます。
市街化調整区域の土地は一般の土地よりも安いというメリットはありますが、大部分は不便なエリアの土地だったりします。
価格だけで判断せず、さまざまな要素を基にして総合的に考えてみる必要があると思います。
しかし市街化調整区域であってもその土地は市街化区域に隣接し、ほとんど不便さを感じさせないような土地もあるので、
そういった場合はしっかり調べた上で購入を考えましょう。

土地と市街化調整区域の関係

前回からの市街化調整区域の土地について続きの話です。
平成13年の都市計画法の改正によって市街化調整区域内では一般の住宅を建築することができなくなったのかといえば決してそうではありません。
都市計画法による既存宅地の制度は廃止されましたがこ救済措置を維持しようと各自治体により独自の基準を設もけているようです。
それらの基準に適合する土地では都市計画法による許可が受けられ、建築確認も下りることになっていますが
建物の用途や規模などについては厳しい条件や制限が付いているようです。
また住宅ローンを利用する際にも注意が必要です。
金融機関によっては市街化調整区域の土地ではローンの融資をしなかったりまた減額されるケースもあるようです。
土地の価格が安く、建築確認も下りそうだという事で土地の購入を決断しても住宅を建てるためのローンが通らない事もあるので気をつけたいところです。
また、今回は住宅建設の建築確認を受けられたとして、その土地の購入に至ったとしても将来の建替え時にはどうなるのか分からないというリスクを抱えていることも理解しておきましょう。
数十年後に建物や家の売却しようとしたとき、売るに売れないという事態に陥ることもあります。
自治体によっては従来から所有している人やその関係者ならば建築を許可するけれども、
その土地を購入した第三者では許可しないという場合も考えられるので注意しましょう。

土地と建築

住宅は何処にでも建てられるというわけではありません。

市街化調整区域では、原則として新築の住宅を建てることはできません。
市街化を抑制する目的で市街化調整区域は指定されるので原則として住宅を建てることはできません。
しかし例外的に許可される土地(既存宅地)もあります。
しかし気をつけるべき点が多く土地の価格が安いからと購入することは注意いしましょう。
また既存宅地とは、市街化調整区域のうち、調整区域に指定される以前より宅地であったものは、一定の手続きをすることによって、従前の土地利用を認める制度ですがしたがって既存宅地と認められると、通常の調整区域における規制とは違って大幅に緩和されるという制度です。
市街化調整区域の意味についてご存知の方も多いでしょうが、原則的には市街化を抑制する区域であり、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることはできません。
また地方の市街化調整区域は周辺が田畑になっていることが多いようですが、都市部近郊にも市街化調整区域に指定されているエリアがあり、そこには法律が適用される以前から建っている住宅も存在しています。
既存宅地であることの確認を受けた土地では、一定の用途や規模などに合致するかぎりは建築確認を受けられたため 通常の中古住宅や土地と変わることなく売買されていましたが
平成13年の都市計画法の改正により既存宅地の制度は廃止され、従前から住宅が建っていたような宅地でも、都市計画法第43条の許可を受けなければ新たに建築などができないことになっています。

土地の周辺環境

インターネットが私達の生活のに入り、誰もが気軽に様々な情報や知識が得られる時代になりました。
しかしインターネット上で探し出した土地の情報は旬な情報なのか、それとも賞味期限の過ぎた情報なのかを判断する力を必要とします。
また情報が多い割には掘り出し物は少ないように思います。
掘り出し物の情報をを見つけるにはある程度住み慣れた地域を限定し、その地域で信頼できる不動産業者やハウスメーカーと知り合うことも必要だと思います。
長く暮らせる家を建てるための大切な要素の一つは立地だと思います。
どのような土地に家を建てるかで、その後の暮らしが決まるような気がします。
しかし時が経つと周辺の環境は変わっていきます。
どのような土地に家を建てれば長くそして快適に暮せるのでしょう?
探し出した土地が希望の条件などにあてはまり、また立地条件も良いとしましょう。しかし時が経つにつれ、周辺環境はさまざまに変化していきます。
時がたつにつれて開発が進み、住宅が密集するなど自分の望んでいた状態とは大きく異なった土地になる可能性もあります。
しかし現在の状態から30年以上先の未来を予想することは不可能です。
長く暮らせる家の立地条件として大切なのは、周辺環境の変化が受け入れられる範囲にあるかどうかということだと思います。
20年また30年という時間経過の中で、周辺環境が変化しない土地は、市街化区域では皆無だと思います。
自分が家を建てたいと思った土地の周囲がどのように変化するのかをよく調べ、予測することが肝心なのです。
また自分の中で、購入に際して何が譲れない条件なのかを見極めることです。
その優先すべき譲れない条件が、時間が経っても変化しないものであれば、住まいの快適性も大きくかわあらないでしょう。
長く暮らせる家を建てる土地を選ぶ際は、変化しない条件で考え、また変化の範囲を予測し、その中で変化の幅が少ないエリアを探ることがポイントでしょう。

土地と道路の関係

土地に関して知っておかなければいけない事の一つに接道義務というものがあります。
建物を建てる時には敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
建物の規模によっては4メートルまたは6メートルの場合もあります。
建築基準法上の道路かどうかについては、土地の売主、仲介に入っている不動産会社または管轄の役所で確認できます。
気をつけなければいけないのは道路に見えても、建築基準法で定めされている道路ではない場合があるので注意しましょう。
また、建築基準法では幅員4m以上の道路に接していなければならないとも定められいます。
建物を建てる場合その敷地は基本的に幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという事になります。
ここで幅員4m未満の接道道路だと家は建てられないのかという疑問が出てくると思います。一概にはそうではありません。
4m未満の道路でも特定行政庁が指定したものであれば家を建てることができます。
これを狭隘道路と言います。
この道路についてはその道路の中心線から両側へ2m後退した時点で4mの道路幅員が確保されることになります。
これをセットバックと言います。この道路に接して家を建てる時は、2m以上セットバックした線から建物などが出ないようにしなければなりません。
反対側が川やガケなどの場合は道路の反対側から4mセットバックしなければいけません。
その為セットバックした分、敷地面積は小さくなります。
この様な条件があるかないかも売主や仲介する不動産会社または役所等の公共機関で確認しておくとひつ

土地の状況

購入しようと思っている土地の周辺状況を確認しましょう。
生活施設や学校、病院等の周辺環境や道路に接している幅や方位など接道状況や、 住宅を建てる前の地耐力といった土地の形、 住宅を建てられるかまた様々な建築制限の有無などの法的条件などに気をつけなければなりません。
土地の購入を決める時には大きさや金額ではなくて住宅を建築するための適正を知る必要があります。
購入して建て始めた時や実際に住み始めてから後悔しない様に不動産会社や住宅メーカーに任せきりにしないで確認しておきましょう。
土地の周辺環境を知るには実際にその土地に足を運んで周辺を歩いてみましょう。
住宅を建てたらここに住み生活しているという自分や家族をイメージてみましょう。
実際に使う近くのスーパー、学校、病院といった施設や駅やバス停などの公共機関までの徒歩でかかる時間などを確認することも大切です。
また朝・昼・夜、平日・休日の環境の違いもあるので確認しましょう。
昼に敷地を確認した時は静かな住宅街だと思っていても時間帯を変えてみると前面道路が抜け道となっていて交通量が多かったなんて話はよく聞きます。
敷地を見に行った時には方位磁石で方角を確認しましょう。
道路がどの方角に接しているかによって、建物の建てる位置や駐車場、玄関の位置がおおよそ決まってきます。
またローコストを考えるなら水回り設備の配置は道路に近い方が経済的と言えます。

土地探し

住宅ローンが低金利のうちにマイホームを手に入れようと考えている人が多いことだと思います。

住宅を建設するための土地を購入するには時間がかかるかもしれませんが気長に探していきましょう!
条件の良い土地を見つけるためにはいくつかのポイントがあります。

大手不動産会社や有名不動産会社よりも地主を多く知っている地元密着型の不動産会社を見つけましょう。
また長く町内会や自治会などの活動にも参加や協力をしている不動産会社であれば、知人や友人も多く、相談や情報が集まっている可能性が高いですね。
常に地元を意識している不動産会社には自然と情報が集まってくるみたいですね。
住宅建設を考える時期等のタイミングもあると思いますが、良い情報が出たら声をかけて下さいとお願いしておくと良いでしょう。
余り有力な情報ではなく、無理に物件を売りつけようという姿勢が見えたら素早く断り、次の不動産業者を探して依頼しましょう。
親身になってくれる不動産営業マンとめぐり合うことが大切でしょう。

まだ土地を探している段階で工務店や住宅メーカーを探すのは気が早いと思うかもしれませんが、その工務店の姿勢を見る上でも良いかと思います。
また個別の不動産部があれば住宅用地で一般に公開していない物件を持っているかもしれないので話を聞いてみるのも良いかもしれません。

口コミ情報を入手する。滅多にある情報ではありませんが地元の友人や知人など意外なところから入ってくることがあります。
友人や知人に家を建てる話をするのも少し恥ずかしいかもしれませんが掘り出し情報というの意外なタイミング入ってくるものです。