道路と土地

住宅を建てるために不動産物件の土地を探しますが、土地を探している際の土地に求める希望条件などが土地の広さであったり日当たりや方角などだと思います。
しかし土地探しの際にもう一つ気にしてほしいポイントがあります。
それは土地に接している道路についです。
なぜ土地に接する道路を気にしてほしいかというと新築で住宅を建てる際に全面に接している道路は建築基準法上4メートル以上の道路に、2メートル以上接している事を定められているからです。
不動産物件の土地を探していると物件の価格は安いが道路がない未開発の土地だったり、大きな敷地を分筆しなければならない物件を見つけたり不動産会社から紹介されたりすることがあると思います。
未開発だったり分筆が必要だったりする場合はその土地が道路に接するように新たな道路を作らなければいけません。
そうしなければその土地を住宅の建設用地にできないことがあるのです。
このような場合に道路境界を明確にするため建築基準法による位置指定道路の申請書を出さなければいけません。
位置指定道路の条件として道路の幅が4m以上であることと道路の境界が明確であることまた原則として通り抜け道路であることなど様々な条件が付されます。
そして位置指定道路には所有権が発生します。
一般的にはお隣同士で土地を少しづつ出し合ってお互いに道路として使うことを決定し、位置指定道路としての申請をしなければいけません。
または大きい敷地に位置指定道路を作って向かい合った形に建物を建てることになります。建物の立替や前面道路の使用には所有者全員の承諾が必要となります。
道路の所有権に関しては周辺の利害が絡むため揉めることがあります。
この様な事があるため新築で注文住宅を建てるなどのために土地を探す際は道路事情に関しても気を停めておきましょう。

新築のための土地

新築の住宅を建てようと動き出す時は住宅を建てるための土地についても考えなければいけませんね。
土地を持っていない方は、住宅会社選びと同時に不動産会社での土地探しも進めていかなければいけません。
新築の住宅を建てるために土地を探す場合、まず初めは不動産情報誌やインターネットで土地情報を探す方が多いようですが、確かに手軽に情報が集められると思います。
しかし新築をいつまでに建てるという目標を持って動く場合は情報集めばかりしていられないと思います。
早期に土地を決めて住宅メーカーとの新築の家造りについて打ち合わせやプランニングを進めたいということであれば、直接不動産会社に足を運んで土地探しの依頼をしましょう。
また住宅メーカーが不動産事業も行っていれば、同時に土地探しも依頼して同時進行させていきましょう。
住宅を建てる土地選びで何を優先するかを考えておかなければいけません。
土地にかける予算金額、土地の広さ、家を建てたい地域、生活施設や交通の利便性を考えた住環境など探したい希望条件はたくさんあると思いますが希望条件を絞り込まないとなかなか土地物件に出会うことはできないと思います。
何を最優先して家を建てるための土地を探すのかよく考えてみましょう。
また家造りの打ち合わせと土地探しが同時進行している場合に家のプランと土地の形や広さがマッチングしなければ建てられないので、土地探しの条件をよく考えた上で土地を探すようにしましょう。
また土地探しは給排水の引き込みや造成の要・不要などもしっかり不動産会社に調べてもらうようにしましょう。

農地の土地

農地法の目的は、農地はその耕作者自らが所有すること最適であると認めて耕作者の農地の取得を促進し、その権利を保護し、土地の農業上の効率的な利用を調整し、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることにあります。
簡単にいえば農地の耕作者の地位の安定と、国民の食料を自給するために農地を確保する事がもう地方の目的です。
しかし法律制定時から社会的背景も変わり、住宅や他の事業による土地利用を考え直さなければならない状況になっています。
農地法によるさまざまな制限がある中で、農地を宅地などに転用する場合や土地の売買などで農地を宅地などに転用する目的で権利の移動をする場合に様々な制限があります。

・農地法第4条、農地の転用の制限
転用とは耕作者自己の農地を農地以外のものにすることです。都道府県知事経由で農林水産大臣の許可を受けなければなりません。それ以外の転用は、農業委員会経由で都道府県知事の許可を受けなければなりません。しかしその農地が市街化区域内にあれば、あらかじめ農業委員会への届け出だけで済みます。

・農地法第5条、農地などの転用のための権利移動の制限

転用のための権利移動とは農地を農地以外の土地にするため、または採草放牧地を採草放牧地以外の土地にするために権利を移動する事を言います。所有権の移転を行なう場合には、農業委員会経由で都道府県知事の許可を受けなければなりません。

ただし、転用のみの場合と同様に市街化区域内の農地または採草放牧地であれば農業委員会への事前の届け出のみで足り、土地収用法その他の法律によって収用された場合などにも許可は不要です。

新築住宅を建てる目的で探した土地の地目が田や畑の場合は購入に関して注意しておかなければなりません。

区画整理地の土地

土地区画整理事業とは簡単に言うと乱雑な土地を整理し、住みよい市街地に変える事業の事です。
道路や公園などの公共施設の整備改善とともに個々の宅地を形成する総合的なまちづくりです。
災害復興や駅前整備、郊外の宅地造成など多くの事例がある。
土地区画整理事業が行われ、保留地と呼ばれる宅地の造成や道路・下水道の整備などに多額の事業費が必要となり、その事業費に充てるため、減歩により生み出された土地の一部を宅地分譲する土地が売りだされる事があります。
区画整理が済んだ土地のため、自分が住宅を建てようと考えている地域内であれば掘り出し物の土地かもしれません。
しかし、保留地を購入する際にいくつか注意しておきたい点があるので気をつけましょう。
田を造成した地区では地盤強度の調査が必要です。
保留地は不動産会社の仲介なしで直接購入でき、仲介手数料を払わなくてもいいというメリットもありますが、地盤は住宅建築において重要な要素なので、不動産会社あるいは建築を依頼したハウスメーカーの担当者に調査を依頼しましょう
。地盤が弱い場合には地盤改良、さらには杭打ちが必要になる場合があります。
その場合には場合には予定していた以上の資金が必要になりますので、地盤については慎重に調査する必要があります。
保留地の場合は換地処分までその敷地の登記簿が無いため担保設定ができません。
金融機関では担保不適格とし融資を受け付けない場合もあるので、取得する際にはその点もご確認が必要です。 

造成地の土地

色々な土地を見ていく中で住宅造成地などでも売り土地の情報を見かける事があると思います。
売りに出されている場所などの土地柄にもよりますが周辺の土地相場よりも価格が安く販売されて言える事があります。
そういった時にいくつか知っておいた方が良い事をまとめたいと思います。
住宅造成地とは主に複数の住宅地、団地などの立地及び立地可能な土地販売を目的とした土地を造成した土地で山林を削ったり、
沼や田を埋めることで平坦な土地を造成するし、住宅を建てられる土地にしたものです。自然に形成された地形を人工的に形成するため様々な問題の可能性があります。
住宅を新築で建設する目的で土地をすでに探されている方の中には不動産会社から紹介された土地の説明で切土や盛土という言葉を聞いた事があるかと思います。
切土とは、山や山林などの山間部に見られる高い地盤や斜面を切り取って低くし平坦な地表を作ったり、周辺よりも低くする工事のことです。
山間部の工事では切土部分と盛土部分の体積を近づけ、切土を盛土に用いることで建設コストを安くしたりしています。
盛土とは低い地盤や斜面に土砂を盛り上げて高くし、平坦な地表を作る、または周囲より高くする工事のことです。
切土や盛土は住宅地の開発などで平坦な地表が必要なときに行われることが多いようです。
気をつけなければいけないのは弱い地盤の上に土を盛り上げただけでは地盤沈下が発生しやすくなります。
住宅建設をする場合には転圧や地盤の改良工事などを行う必要性が高いので購入の際は住宅建築を依頼しているハウスメーカーやその土地の仲介を行った不動産会社に相談してみましょう。

市街化調整区域の土地の環境

市街化調整区域内では、道路の歩道整備も遅れがちで危険なこともあります。
また敷地の周辺が公道だとしても自治体による舗装や整備が後手に回ることや、
下水道をはじめインフラの整備などでは市街化区域ならば自治体の負担や助成したりする工事でも、個人の全額負担とされるケースがあります。
その他では市街化調整区域の指定が河川の流れに沿って指定されている場合には、
水害の危険性や土地自体が水を含んでいたするなど地盤が弱いなど住宅建設に適さない場所のである可能性もあるので周りの環境がどの様になっているかも注意しましょう。
市街化調整区域ではマンションやアパートなどの集合住宅が建設されることはあまりなく静かな環境で生活を送れると考えられがちですが、
逆に市街化区域内での建設が難しい施設等などが建設されることもあります。
また下水道整備や水路管理が行き届かないなどの衛生面の問題や、取り締まり等が少ないため違法駐車などの道路の勝手な使用なども考えられます。
市街化調整区域の土地は一般の土地よりも安いというメリットはありますが、大部分は不便なエリアの土地だったりします。
価格だけで判断せず、さまざまな要素を基にして総合的に考えてみる必要があると思います。
しかし市街化調整区域であってもその土地は市街化区域に隣接し、ほとんど不便さを感じさせないような土地もあるので、
そういった場合はしっかり調べた上で購入を考えましょう。

土地と市街化調整区域の関係

前回からの市街化調整区域の土地について続きの話です。
平成13年の都市計画法の改正によって市街化調整区域内では一般の住宅を建築することができなくなったのかといえば決してそうではありません。
都市計画法による既存宅地の制度は廃止されましたがこ救済措置を維持しようと各自治体により独自の基準を設もけているようです。
それらの基準に適合する土地では都市計画法による許可が受けられ、建築確認も下りることになっていますが
建物の用途や規模などについては厳しい条件や制限が付いているようです。
また住宅ローンを利用する際にも注意が必要です。
金融機関によっては市街化調整区域の土地ではローンの融資をしなかったりまた減額されるケースもあるようです。
土地の価格が安く、建築確認も下りそうだという事で土地の購入を決断しても住宅を建てるためのローンが通らない事もあるので気をつけたいところです。
また、今回は住宅建設の建築確認を受けられたとして、その土地の購入に至ったとしても将来の建替え時にはどうなるのか分からないというリスクを抱えていることも理解しておきましょう。
数十年後に建物や家の売却しようとしたとき、売るに売れないという事態に陥ることもあります。
自治体によっては従来から所有している人やその関係者ならば建築を許可するけれども、
その土地を購入した第三者では許可しないという場合も考えられるので注意しましょう。

土地と建築

住宅は何処にでも建てられるというわけではありません。

市街化調整区域では、原則として新築の住宅を建てることはできません。
市街化を抑制する目的で市街化調整区域は指定されるので原則として住宅を建てることはできません。
しかし例外的に許可される土地(既存宅地)もあります。
しかし気をつけるべき点が多く土地の価格が安いからと購入することは注意いしましょう。
また既存宅地とは、市街化調整区域のうち、調整区域に指定される以前より宅地であったものは、一定の手続きをすることによって、従前の土地利用を認める制度ですがしたがって既存宅地と認められると、通常の調整区域における規制とは違って大幅に緩和されるという制度です。
市街化調整区域の意味についてご存知の方も多いでしょうが、原則的には市街化を抑制する区域であり、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることはできません。
また地方の市街化調整区域は周辺が田畑になっていることが多いようですが、都市部近郊にも市街化調整区域に指定されているエリアがあり、そこには法律が適用される以前から建っている住宅も存在しています。
既存宅地であることの確認を受けた土地では、一定の用途や規模などに合致するかぎりは建築確認を受けられたため 通常の中古住宅や土地と変わることなく売買されていましたが
平成13年の都市計画法の改正により既存宅地の制度は廃止され、従前から住宅が建っていたような宅地でも、都市計画法第43条の許可を受けなければ新たに建築などができないことになっています。

土地の周辺環境

インターネットが私達の生活のに入り、誰もが気軽に様々な情報や知識が得られる時代になりました。
しかしインターネット上で探し出した土地の情報は旬な情報なのか、それとも賞味期限の過ぎた情報なのかを判断する力を必要とします。
また情報が多い割には掘り出し物は少ないように思います。
掘り出し物の情報をを見つけるにはある程度住み慣れた地域を限定し、その地域で信頼できる不動産業者やハウスメーカーと知り合うことも必要だと思います。
長く暮らせる家を建てるための大切な要素の一つは立地だと思います。
どのような土地に家を建てるかで、その後の暮らしが決まるような気がします。
しかし時が経つと周辺の環境は変わっていきます。
どのような土地に家を建てれば長くそして快適に暮せるのでしょう?
探し出した土地が希望の条件などにあてはまり、また立地条件も良いとしましょう。しかし時が経つにつれ、周辺環境はさまざまに変化していきます。
時がたつにつれて開発が進み、住宅が密集するなど自分の望んでいた状態とは大きく異なった土地になる可能性もあります。
しかし現在の状態から30年以上先の未来を予想することは不可能です。
長く暮らせる家の立地条件として大切なのは、周辺環境の変化が受け入れられる範囲にあるかどうかということだと思います。
20年また30年という時間経過の中で、周辺環境が変化しない土地は、市街化区域では皆無だと思います。
自分が家を建てたいと思った土地の周囲がどのように変化するのかをよく調べ、予測することが肝心なのです。
また自分の中で、購入に際して何が譲れない条件なのかを見極めることです。
その優先すべき譲れない条件が、時間が経っても変化しないものであれば、住まいの快適性も大きくかわあらないでしょう。
長く暮らせる家を建てる土地を選ぶ際は、変化しない条件で考え、また変化の範囲を予測し、その中で変化の幅が少ないエリアを探ることがポイントでしょう。

土地と道路の関係

土地に関して知っておかなければいけない事の一つに接道義務というものがあります。
建物を建てる時には敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
建物の規模によっては4メートルまたは6メートルの場合もあります。
建築基準法上の道路かどうかについては、土地の売主、仲介に入っている不動産会社または管轄の役所で確認できます。
気をつけなければいけないのは道路に見えても、建築基準法で定めされている道路ではない場合があるので注意しましょう。
また、建築基準法では幅員4m以上の道路に接していなければならないとも定められいます。
建物を建てる場合その敷地は基本的に幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという事になります。
ここで幅員4m未満の接道道路だと家は建てられないのかという疑問が出てくると思います。一概にはそうではありません。
4m未満の道路でも特定行政庁が指定したものであれば家を建てることができます。
これを狭隘道路と言います。
この道路についてはその道路の中心線から両側へ2m後退した時点で4mの道路幅員が確保されることになります。
これをセットバックと言います。この道路に接して家を建てる時は、2m以上セットバックした線から建物などが出ないようにしなければなりません。
反対側が川やガケなどの場合は道路の反対側から4mセットバックしなければいけません。
その為セットバックした分、敷地面積は小さくなります。
この様な条件があるかないかも売主や仲介する不動産会社または役所等の公共機関で確認しておくとひつ