不動産業界・住宅業界のこれから

前回も書きましたが、今回も東日本震災が与える住宅業界や不動産業界についてのお話をしたいと思います。
住宅業界では全国的に建材・住宅設備機器の不足が続くようです。
集客をしていくことも難しくなっていくかもしれません。
住宅業界は昨年末の住宅エコポイントの駆け込み需要とリーマンショック後の断熱材の減産が引き金となって、最悪新築の現場が止まってしまうという痛い思いをしました。
ようやく断熱材が入ってきて動き出そうかと言う所でした。
しかし今回の震災で断熱材だけでなく建材・住宅設備機器などほとんどの物の発注が止まってしまう状況になりました。
インターネットなどの建材の販売サイトなどでも在庫不足や入荷未定などが目立つようになってきています。
現場の中断や引き渡し日の延期などの影響が出てき始めています。
不動産業界に関しては今後の関東方面の不動産の価値が大きく変化することになることが懸念されます。
東北地方の情況は言うまでもありませんが関東地方では原発による水道水の放射線含有量による摂取制限や、
液状化現象による物件への不安や不信により不動産価値はおそらく下落することだと考えられます。
逆に関東圏から避難し関西圏への移住を考える方などが出てくるとも言われているので、関西圏のマンション物件などの需要が見込まれ不動産物件の上昇が考えられます。
しかし全国的に住宅が建てられない状態と建てられるようになった時でも当分の間は建材などの値上がりも考えられるため、
新築に関連する土地の購入なども控えられる傾向になることも予想されます。
住宅業界・不動産業界ともに数年の間は冷え込む結果になると思われます。
今後、住宅・不動産業では中古住宅とリフォームの組み合わせが注目を浴びるとも言われています。
滋賀でリフォーム会社を営む友人はこれからの業界の動きに対応できるように今からが正念場と考えているようです。

震災の影響について

先日見かけた光景なのですが、ホームセンターに行った時に大量の合板をトラックに積んでいるのを見かけました。
その時は何とも思っていなかったのですがその日街を車で走っていると同じように合板を治療に積んだトラックを数台見かけたのでした。
というのも前日に東日本で大震災が起こり、そのために今後住宅を建てるための建材が不足するとのことで
動きの速い住宅会社や工務店が一斉に構造用の針葉樹合板の在庫を抑えにかかったとのことです。
今後、被災地の復興のために様々な物資が東日本に集中することになりますが全国的に物資の不足するという影響が出ることでしょう。
大分でリフォーム中の友人宅工事も止まっているらしいです。
また新築を建てようにも建てるための建材がないため住宅業界は深刻な痛手を被るとともに、
現場で仕事をする大工さん達も仕事がなくなるということと体力のない中小企業の工務店や住宅会社は
ここ数年で倒産する所も出てくるのではないかという危惧もあります。
また多くの住宅設備機器、建材などの工場も生産中止や操業停止の会社も出てきています。
不動産業界に関してはやはり中古物件売買に関係してくるリフォームの方で建材不足のために
売買状況が鈍ることが考えられることと新築に関係する土地の売買にも影響が出てくるのではないでしょうか。
建材のアウトレットショップを見てみると一部材料はどこも売り切れでした。
これから数年間は住宅業界、不動産業界ともに苦戦を強いられる時期になると思いますが、
被災地の復興や支援のために国を挙げてがんばらなければいけないと思います。
最後にですが被災された方の安全を願い、亡くなられた方のご冥福をお祈りします。

新築の土地にまつわる話

先日、久しぶりに友人たちと会った時の話です。大分で新築の注文住宅を建てるために土地を探している友人がいて非常に困っているという話でした。
注文住宅の建築を依頼する大分の工務店はずいぶん前から決めていたそうですが、あとはその注文住宅を建てるための土地探しが難航しているとのことでした。
新築の住宅を建てるために大分県内の住宅メーカーや工務店を探すのと同時に、土地探しについても複数の不動産会社に依頼していたそうです。
いくつか気になる土地はあったそうですが今一決め手に欠けていたそうで土地が決まらずに、ずるずると時間だけが過ぎていくような感じだったそうです。
そんななか自分でも家を建てたい地域を休みの度に回って見ると売土地の看板は出ていないが手つかずで遊ばされている土地を発見したそうです。
日当たりも良く、周辺環境も穏やかな土地だったそうですが、住宅を建てるには少し広すぎる土地だったそうです。
他に目ぼしい土地も出てこなかったので不動産会社にその土地の話をしてみると不動産会社が地主を調べて交渉してみるとのことだったそうです。
ある程度地主と不動産会社との間で交渉が進んだようですが元々売るつもりがなかったという土地のため、
金額としては周辺の土地よりも坪単価は高くまた分筆などをして切り売りはしないというのが地主の見解だったそうです。
その他でも給排水や造成の必要があるためその土地を購入するとなると注文住宅を建てるための予算としては大幅にオーバーしてしまうということでした。
土地の立地を取るか注文住宅を建てるための予算を削るのか、難しい選択の話でした。

土地の地形や形質について(その3)

前回に引き続き、土地探しにおいての土地の地形や形質について考えてみたいと思います。
今回は造成された宅地の注意点についてです。
郊外や森や畑だった所がキレイに造成されて分譲地として販売されている情報を手にすることもあると思います。
先ずは切り土による宅地を造成する場合についてですが風化による敷地の強度低下と流水による浸食の恐れが考えられます。
そのため原則として土留となるよう壁を設置し、傾斜部分であるのり面を覆って保護する必要性があります。
自然斜面は地層の形成状態や土地質が均一でないため場所によって地盤の強さに違いがあります。
高いがけを生じた切り土の場合は特にのり面の強度について注意しなければいけません。
また切り土したがけ面に涌水が見られる場合は涌水が発生している地点よりも上の部分が崩落を起こしやすいという特性があるので注意が必要です。
次に盛り土による宅地の造成についてですが、盛り土による造成についても切り土と同様にのり面のよう壁の設置が必要になります。
特に著しく傾斜している谷などを盛り土して造成する場合には元々の地盤と盛り土面との間で地滑りが生じ崩落の可能性が高くなります。
また軟弱地盤で盛り土を行うと大きく沈下したり、建物に傾きが生じる可能性が高くなります。
その他でも造成された宅地については元々はどのような環境の土地だったのかどのように使われていた土地なのかということについても知っておく必要もあります。

土地の地形や形質について(その2)

今回も土地の地形や形質について考えたいと思います。
前回は【山地】についてお話しをしましたが、今回は【丘陵地】【低地】について話を進めていきたいと思います。
まず【丘陵地】についてですが丘陵地や台地は一般的に水はけがよく、地耐力もあるので洪水や地震に対する安全性が高いと言われています。
このことから丘陵地や台地は住宅を建てるための宅地として適しているということです。
しかし注意しなければいけない事は丘陵地や台地でも縁辺部では傾斜が急で号などによる崩落の危険性と被害が考えられます。
また丘陵地や台地の谷間は地盤が弱いことが多く埋土して造成された宅地では地盤沈下や排水の不良が発生する危険性があります。
段丘といわれる階段状の土地では一般的に水はけがよく、地盤は安定していると言われています。
次に【低地】についてですが低地は洪水や地震に弱く、防災上で考えると宅地には適していないと言えます。
特に地表が平坦で近くに河川や海などありその高低差がほとんどない場合は地盤が弱いことも考えられます。
また旧河道といわれる以前、川だった土地は、地盤が弱く地震や洪水による被害が考えられます。
また地盤が粘土質の場合は水はけが弱いため宅地には適さないと言えます。
主に砂や砂利よりも小さな小石の礫でできている自然堤防の土地では排水性が良く、
地盤の支持力もあるため一般的には宅地に向いている良好な土地と言えます。
また、扇状地といわれる谷の出口なども水はけがよく、
宅地に適していると言えますが傾斜が急な扇状地では突発的な洪水が起こる可能性があるので気をつけましょう。

土地の地質や地形について

注文住宅などの家造りを考える際にどんな所に土地を買うかは重要なポイントになります。
今回からは家を建てるための宅地としてどのような所が適しているのかを考えていきたいと思います。
まず今回は【山地】について考えてみたいと思います。
山の地形には山地の広がりや方向がありますが、その中でも傾斜が緩やかで地層が安定している所が宅地に適していると言えます。
裏返していえば傾斜が急な所では崩落や地滑りなどが予想されるために家を建てるための宅地には向かないということになります。
また崖錐と言われると言われる雨や風化などの影響で落下してきた岩などが蓄積してできた谷の出口付近の円錐形の地形があります。
この崖錐も元々の地盤の上に岩などが退席した緩い地盤なので浸透性が高く、ここ数年の夏のように短時間の豪雨などがあった場合、浸透して溜まっていた地下水などが湧水として増加し、地滑りや崩落の危険性があるので注意したい所です。
地滑りは地質構造が異なる地層がある場合に上にのっている地層が滑り落ちることを言い、崩落とは一つの地層の一部が崩れ落ちることを言います。
また地滑りは地層構造に違いから生じるのに対して崩落は地質構造の同じ部部が崩れ落ちるという点で違いがあるのを知っておきましょう。
家造りのための土地探しをする際にこの様な地質や地形について調べておかなければ後々後悔することになるので不動産会社や住宅メーカーに調査をしてもらい、また役所などでも危険指定個所なども調べておきましょう。

造成地の注意点

新築で注文住宅や一戸建ての住宅を建てることを考えて土地を探していると宅地造成して販売されている土地の情報を手に入れることもあると思います。
今回は造成地について考えたいと思います。
造成地には切土と盛土があります。
宅地造成地とは宅地以外の土地を宅地にするため土地の形質を変更することです。
切土とは高い地盤や斜面を切り取って低くして地表が平坦な土地を作ったり、周囲より土地の高さを低くすることです。
盛土とは低い地盤や斜面に土砂を盛り上げて高くして平坦な地表を作ったり、土地の高さを周囲より高くすることです。
そうして均一な土地を作り、宅地として販売しているのが宅地造成地です。
切土でつくられた土地の場合は風化による強度の低下と流水による土地の浸食の可能性があるためよう壁の設置の必要があります。
自然傾斜は地層や土質が不均等のため地盤の強さが場所により異なります。
盛り土による造成もよう壁の設置が必要でのり面を覆わなければいけません。
また盛り土の場合は盛り土前の地盤と盛土の部分とで崩落の可能性や地滑りの可能性があります。
また沈下やの恐れもあるので土地の強度の調査が必要も考えなければいけません。
また造成の際に設置するコンクリートのよう壁には水抜き穴などの排水処理を行わなければいけませんし、丘陵地を切土や盛り土して平坦化した宅地では切土部分と盛り土部分で不同沈下が生じやすいので気をつけなければいけません。
造成地の宅地を購入する場合はよく地質などを調べてから購入するようにしましょう。

道路と土地

住宅を建てるために不動産物件の土地を探しますが、土地を探している際の土地に求める希望条件などが土地の広さであったり日当たりや方角などだと思います。
しかし土地探しの際にもう一つ気にしてほしいポイントがあります。
それは土地に接している道路についです。
なぜ土地に接する道路を気にしてほしいかというと新築で住宅を建てる際に全面に接している道路は建築基準法上4メートル以上の道路に、2メートル以上接している事を定められているからです。
不動産物件の土地を探していると物件の価格は安いが道路がない未開発の土地だったり、大きな敷地を分筆しなければならない物件を見つけたり不動産会社から紹介されたりすることがあると思います。
未開発だったり分筆が必要だったりする場合はその土地が道路に接するように新たな道路を作らなければいけません。
そうしなければその土地を住宅の建設用地にできないことがあるのです。
このような場合に道路境界を明確にするため建築基準法による位置指定道路の申請書を出さなければいけません。
位置指定道路の条件として道路の幅が4m以上であることと道路の境界が明確であることまた原則として通り抜け道路であることなど様々な条件が付されます。
そして位置指定道路には所有権が発生します。
一般的にはお隣同士で土地を少しづつ出し合ってお互いに道路として使うことを決定し、位置指定道路としての申請をしなければいけません。
または大きい敷地に位置指定道路を作って向かい合った形に建物を建てることになります。建物の立替や前面道路の使用には所有者全員の承諾が必要となります。
道路の所有権に関しては周辺の利害が絡むため揉めることがあります。
この様な事があるため新築で注文住宅を建てるなどのために土地を探す際は道路事情に関しても気を停めておきましょう。

新築のための土地

新築の住宅を建てようと動き出す時は住宅を建てるための土地についても考えなければいけませんね。
土地を持っていない方は、住宅会社選びと同時に不動産会社での土地探しも進めていかなければいけません。
新築の住宅を建てるために土地を探す場合、まず初めは不動産情報誌やインターネットで土地情報を探す方が多いようですが、確かに手軽に情報が集められると思います。
しかし新築をいつまでに建てるという目標を持って動く場合は情報集めばかりしていられないと思います。
早期に土地を決めて住宅メーカーとの新築の家造りについて打ち合わせやプランニングを進めたいということであれば、直接不動産会社に足を運んで土地探しの依頼をしましょう。
また住宅メーカーが不動産事業も行っていれば、同時に土地探しも依頼して同時進行させていきましょう。
住宅を建てる土地選びで何を優先するかを考えておかなければいけません。
土地にかける予算金額、土地の広さ、家を建てたい地域、生活施設や交通の利便性を考えた住環境など探したい希望条件はたくさんあると思いますが希望条件を絞り込まないとなかなか土地物件に出会うことはできないと思います。
何を最優先して家を建てるための土地を探すのかよく考えてみましょう。
また家造りの打ち合わせと土地探しが同時進行している場合に家のプランと土地の形や広さがマッチングしなければ建てられないので、土地探しの条件をよく考えた上で土地を探すようにしましょう。
また土地探しは給排水の引き込みや造成の要・不要などもしっかり不動産会社に調べてもらうようにしましょう。

農地の土地

農地法の目的は、農地はその耕作者自らが所有すること最適であると認めて耕作者の農地の取得を促進し、その権利を保護し、土地の農業上の効率的な利用を調整し、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることにあります。
簡単にいえば農地の耕作者の地位の安定と、国民の食料を自給するために農地を確保する事がもう地方の目的です。
しかし法律制定時から社会的背景も変わり、住宅や他の事業による土地利用を考え直さなければならない状況になっています。
農地法によるさまざまな制限がある中で、農地を宅地などに転用する場合や土地の売買などで農地を宅地などに転用する目的で権利の移動をする場合に様々な制限があります。

・農地法第4条、農地の転用の制限
転用とは耕作者自己の農地を農地以外のものにすることです。都道府県知事経由で農林水産大臣の許可を受けなければなりません。それ以外の転用は、農業委員会経由で都道府県知事の許可を受けなければなりません。しかしその農地が市街化区域内にあれば、あらかじめ農業委員会への届け出だけで済みます。

・農地法第5条、農地などの転用のための権利移動の制限

転用のための権利移動とは農地を農地以外の土地にするため、または採草放牧地を採草放牧地以外の土地にするために権利を移動する事を言います。所有権の移転を行なう場合には、農業委員会経由で都道府県知事の許可を受けなければなりません。

ただし、転用のみの場合と同様に市街化区域内の農地または採草放牧地であれば農業委員会への事前の届け出のみで足り、土地収用法その他の法律によって収用された場合などにも許可は不要です。

新築住宅を建てる目的で探した土地の地目が田や畑の場合は購入に関して注意しておかなければなりません。