土地の地形や形質について(その2)

今回も土地の地形や形質について考えたいと思います。
前回は【山地】についてお話しをしましたが、今回は【丘陵地】【低地】について話を進めていきたいと思います。
まず【丘陵地】についてですが丘陵地や台地は一般的に水はけがよく、地耐力もあるので洪水や地震に対する安全性が高いと言われています。
このことから丘陵地や台地は住宅を建てるための宅地として適しているということです。
しかし注意しなければいけない事は丘陵地や台地でも縁辺部では傾斜が急で号などによる崩落の危険性と被害が考えられます。
また丘陵地や台地の谷間は地盤が弱いことが多く埋土して造成された宅地では地盤沈下や排水の不良が発生する危険性があります。
段丘といわれる階段状の土地では一般的に水はけがよく、地盤は安定していると言われています。
次に【低地】についてですが低地は洪水や地震に弱く、防災上で考えると宅地には適していないと言えます。
特に地表が平坦で近くに河川や海などありその高低差がほとんどない場合は地盤が弱いことも考えられます。
また旧河道といわれる以前、川だった土地は、地盤が弱く地震や洪水による被害が考えられます。
また地盤が粘土質の場合は水はけが弱いため宅地には適さないと言えます。
主に砂や砂利よりも小さな小石の礫でできている自然堤防の土地では排水性が良く、
地盤の支持力もあるため一般的には宅地に向いている良好な土地と言えます。
また、扇状地といわれる谷の出口なども水はけがよく、
宅地に適していると言えますが傾斜が急な扇状地では突発的な洪水が起こる可能性があるので気をつけましょう。

土地の地質や地形について

注文住宅などの家造りを考える際にどんな所に土地を買うかは重要なポイントになります。
今回からは家を建てるための宅地としてどのような所が適しているのかを考えていきたいと思います。
まず今回は【山地】について考えてみたいと思います。
山の地形には山地の広がりや方向がありますが、その中でも傾斜が緩やかで地層が安定している所が宅地に適していると言えます。
裏返していえば傾斜が急な所では崩落や地滑りなどが予想されるために家を建てるための宅地には向かないということになります。
また崖錐と言われると言われる雨や風化などの影響で落下してきた岩などが蓄積してできた谷の出口付近の円錐形の地形があります。
この崖錐も元々の地盤の上に岩などが退席した緩い地盤なので浸透性が高く、ここ数年の夏のように短時間の豪雨などがあった場合、浸透して溜まっていた地下水などが湧水として増加し、地滑りや崩落の危険性があるので注意したい所です。
地滑りは地質構造が異なる地層がある場合に上にのっている地層が滑り落ちることを言い、崩落とは一つの地層の一部が崩れ落ちることを言います。
また地滑りは地層構造に違いから生じるのに対して崩落は地質構造の同じ部部が崩れ落ちるという点で違いがあるのを知っておきましょう。
家造りのための土地探しをする際にこの様な地質や地形について調べておかなければ後々後悔することになるので不動産会社や住宅メーカーに調査をしてもらい、また役所などでも危険指定個所なども調べておきましょう。

造成地の注意点

新築で注文住宅や一戸建ての住宅を建てることを考えて土地を探していると宅地造成して販売されている土地の情報を手に入れることもあると思います。
今回は造成地について考えたいと思います。
造成地には切土と盛土があります。
宅地造成地とは宅地以外の土地を宅地にするため土地の形質を変更することです。
切土とは高い地盤や斜面を切り取って低くして地表が平坦な土地を作ったり、周囲より土地の高さを低くすることです。
盛土とは低い地盤や斜面に土砂を盛り上げて高くして平坦な地表を作ったり、土地の高さを周囲より高くすることです。
そうして均一な土地を作り、宅地として販売しているのが宅地造成地です。
切土でつくられた土地の場合は風化による強度の低下と流水による土地の浸食の可能性があるためよう壁の設置の必要があります。
自然傾斜は地層や土質が不均等のため地盤の強さが場所により異なります。
盛り土による造成もよう壁の設置が必要でのり面を覆わなければいけません。
また盛り土の場合は盛り土前の地盤と盛土の部分とで崩落の可能性や地滑りの可能性があります。
また沈下やの恐れもあるので土地の強度の調査が必要も考えなければいけません。
また造成の際に設置するコンクリートのよう壁には水抜き穴などの排水処理を行わなければいけませんし、丘陵地を切土や盛り土して平坦化した宅地では切土部分と盛り土部分で不同沈下が生じやすいので気をつけなければいけません。
造成地の宅地を購入する場合はよく地質などを調べてから購入するようにしましょう。

道路と土地

住宅を建てるために不動産物件の土地を探しますが、土地を探している際の土地に求める希望条件などが土地の広さであったり日当たりや方角などだと思います。
しかし土地探しの際にもう一つ気にしてほしいポイントがあります。
それは土地に接している道路についです。
なぜ土地に接する道路を気にしてほしいかというと新築で住宅を建てる際に全面に接している道路は建築基準法上4メートル以上の道路に、2メートル以上接している事を定められているからです。
不動産物件の土地を探していると物件の価格は安いが道路がない未開発の土地だったり、大きな敷地を分筆しなければならない物件を見つけたり不動産会社から紹介されたりすることがあると思います。
未開発だったり分筆が必要だったりする場合はその土地が道路に接するように新たな道路を作らなければいけません。
そうしなければその土地を住宅の建設用地にできないことがあるのです。
このような場合に道路境界を明確にするため建築基準法による位置指定道路の申請書を出さなければいけません。
位置指定道路の条件として道路の幅が4m以上であることと道路の境界が明確であることまた原則として通り抜け道路であることなど様々な条件が付されます。
そして位置指定道路には所有権が発生します。
一般的にはお隣同士で土地を少しづつ出し合ってお互いに道路として使うことを決定し、位置指定道路としての申請をしなければいけません。
または大きい敷地に位置指定道路を作って向かい合った形に建物を建てることになります。建物の立替や前面道路の使用には所有者全員の承諾が必要となります。
道路の所有権に関しては周辺の利害が絡むため揉めることがあります。
この様な事があるため新築で注文住宅を建てるなどのために土地を探す際は道路事情に関しても気を停めておきましょう。

新築のための土地

新築の住宅を建てようと動き出す時は住宅を建てるための土地についても考えなければいけませんね。
土地を持っていない方は、住宅会社選びと同時に不動産会社での土地探しも進めていかなければいけません。
新築の住宅を建てるために土地を探す場合、まず初めは不動産情報誌やインターネットで土地情報を探す方が多いようですが、確かに手軽に情報が集められると思います。
しかし新築をいつまでに建てるという目標を持って動く場合は情報集めばかりしていられないと思います。
早期に土地を決めて住宅メーカーとの新築の家造りについて打ち合わせやプランニングを進めたいということであれば、直接不動産会社に足を運んで土地探しの依頼をしましょう。
また住宅メーカーが不動産事業も行っていれば、同時に土地探しも依頼して同時進行させていきましょう。
住宅を建てる土地選びで何を優先するかを考えておかなければいけません。
土地にかける予算金額、土地の広さ、家を建てたい地域、生活施設や交通の利便性を考えた住環境など探したい希望条件はたくさんあると思いますが希望条件を絞り込まないとなかなか土地物件に出会うことはできないと思います。
何を最優先して家を建てるための土地を探すのかよく考えてみましょう。
また家造りの打ち合わせと土地探しが同時進行している場合に家のプランと土地の形や広さがマッチングしなければ建てられないので、土地探しの条件をよく考えた上で土地を探すようにしましょう。
また土地探しは給排水の引き込みや造成の要・不要などもしっかり不動産会社に調べてもらうようにしましょう。

農地の土地

農地法の目的は、農地はその耕作者自らが所有すること最適であると認めて耕作者の農地の取得を促進し、その権利を保護し、土地の農業上の効率的な利用を調整し、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることにあります。
簡単にいえば農地の耕作者の地位の安定と、国民の食料を自給するために農地を確保する事がもう地方の目的です。
しかし法律制定時から社会的背景も変わり、住宅や他の事業による土地利用を考え直さなければならない状況になっています。
農地法によるさまざまな制限がある中で、農地を宅地などに転用する場合や土地の売買などで農地を宅地などに転用する目的で権利の移動をする場合に様々な制限があります。

・農地法第4条、農地の転用の制限
転用とは耕作者自己の農地を農地以外のものにすることです。都道府県知事経由で農林水産大臣の許可を受けなければなりません。それ以外の転用は、農業委員会経由で都道府県知事の許可を受けなければなりません。しかしその農地が市街化区域内にあれば、あらかじめ農業委員会への届け出だけで済みます。

・農地法第5条、農地などの転用のための権利移動の制限

転用のための権利移動とは農地を農地以外の土地にするため、または採草放牧地を採草放牧地以外の土地にするために権利を移動する事を言います。所有権の移転を行なう場合には、農業委員会経由で都道府県知事の許可を受けなければなりません。

ただし、転用のみの場合と同様に市街化区域内の農地または採草放牧地であれば農業委員会への事前の届け出のみで足り、土地収用法その他の法律によって収用された場合などにも許可は不要です。

新築住宅を建てる目的で探した土地の地目が田や畑の場合は購入に関して注意しておかなければなりません。

区画整理地の土地

土地区画整理事業とは簡単に言うと乱雑な土地を整理し、住みよい市街地に変える事業の事です。
道路や公園などの公共施設の整備改善とともに個々の宅地を形成する総合的なまちづくりです。
災害復興や駅前整備、郊外の宅地造成など多くの事例がある。
土地区画整理事業が行われ、保留地と呼ばれる宅地の造成や道路・下水道の整備などに多額の事業費が必要となり、その事業費に充てるため、減歩により生み出された土地の一部を宅地分譲する土地が売りだされる事があります。
区画整理が済んだ土地のため、自分が住宅を建てようと考えている地域内であれば掘り出し物の土地かもしれません。
しかし、保留地を購入する際にいくつか注意しておきたい点があるので気をつけましょう。
田を造成した地区では地盤強度の調査が必要です。
保留地は不動産会社の仲介なしで直接購入でき、仲介手数料を払わなくてもいいというメリットもありますが、地盤は住宅建築において重要な要素なので、不動産会社あるいは建築を依頼したハウスメーカーの担当者に調査を依頼しましょう
。地盤が弱い場合には地盤改良、さらには杭打ちが必要になる場合があります。
その場合には場合には予定していた以上の資金が必要になりますので、地盤については慎重に調査する必要があります。
保留地の場合は換地処分までその敷地の登記簿が無いため担保設定ができません。
金融機関では担保不適格とし融資を受け付けない場合もあるので、取得する際にはその点もご確認が必要です。 

造成地の土地

色々な土地を見ていく中で住宅造成地などでも売り土地の情報を見かける事があると思います。
売りに出されている場所などの土地柄にもよりますが周辺の土地相場よりも価格が安く販売されて言える事があります。
そういった時にいくつか知っておいた方が良い事をまとめたいと思います。
住宅造成地とは主に複数の住宅地、団地などの立地及び立地可能な土地販売を目的とした土地を造成した土地で山林を削ったり、
沼や田を埋めることで平坦な土地を造成するし、住宅を建てられる土地にしたものです。自然に形成された地形を人工的に形成するため様々な問題の可能性があります。
住宅を新築で建設する目的で土地をすでに探されている方の中には不動産会社から紹介された土地の説明で切土や盛土という言葉を聞いた事があるかと思います。
切土とは、山や山林などの山間部に見られる高い地盤や斜面を切り取って低くし平坦な地表を作ったり、周辺よりも低くする工事のことです。
山間部の工事では切土部分と盛土部分の体積を近づけ、切土を盛土に用いることで建設コストを安くしたりしています。
盛土とは低い地盤や斜面に土砂を盛り上げて高くし、平坦な地表を作る、または周囲より高くする工事のことです。
切土や盛土は住宅地の開発などで平坦な地表が必要なときに行われることが多いようです。
気をつけなければいけないのは弱い地盤の上に土を盛り上げただけでは地盤沈下が発生しやすくなります。
住宅建設をする場合には転圧や地盤の改良工事などを行う必要性が高いので購入の際は住宅建築を依頼しているハウスメーカーやその土地の仲介を行った不動産会社に相談してみましょう。

市街化調整区域の土地の環境

市街化調整区域内では、道路の歩道整備も遅れがちで危険なこともあります。
また敷地の周辺が公道だとしても自治体による舗装や整備が後手に回ることや、
下水道をはじめインフラの整備などでは市街化区域ならば自治体の負担や助成したりする工事でも、個人の全額負担とされるケースがあります。
その他では市街化調整区域の指定が河川の流れに沿って指定されている場合には、
水害の危険性や土地自体が水を含んでいたするなど地盤が弱いなど住宅建設に適さない場所のである可能性もあるので周りの環境がどの様になっているかも注意しましょう。
市街化調整区域ではマンションやアパートなどの集合住宅が建設されることはあまりなく静かな環境で生活を送れると考えられがちですが、
逆に市街化区域内での建設が難しい施設等などが建設されることもあります。
また下水道整備や水路管理が行き届かないなどの衛生面の問題や、取り締まり等が少ないため違法駐車などの道路の勝手な使用なども考えられます。
市街化調整区域の土地は一般の土地よりも安いというメリットはありますが、大部分は不便なエリアの土地だったりします。
価格だけで判断せず、さまざまな要素を基にして総合的に考えてみる必要があると思います。
しかし市街化調整区域であってもその土地は市街化区域に隣接し、ほとんど不便さを感じさせないような土地もあるので、
そういった場合はしっかり調べた上で購入を考えましょう。

土地と市街化調整区域の関係

前回からの市街化調整区域の土地について続きの話です。
平成13年の都市計画法の改正によって市街化調整区域内では一般の住宅を建築することができなくなったのかといえば決してそうではありません。
都市計画法による既存宅地の制度は廃止されましたがこ救済措置を維持しようと各自治体により独自の基準を設もけているようです。
それらの基準に適合する土地では都市計画法による許可が受けられ、建築確認も下りることになっていますが
建物の用途や規模などについては厳しい条件や制限が付いているようです。
また住宅ローンを利用する際にも注意が必要です。
金融機関によっては市街化調整区域の土地ではローンの融資をしなかったりまた減額されるケースもあるようです。
土地の価格が安く、建築確認も下りそうだという事で土地の購入を決断しても住宅を建てるためのローンが通らない事もあるので気をつけたいところです。
また、今回は住宅建設の建築確認を受けられたとして、その土地の購入に至ったとしても将来の建替え時にはどうなるのか分からないというリスクを抱えていることも理解しておきましょう。
数十年後に建物や家の売却しようとしたとき、売るに売れないという事態に陥ることもあります。
自治体によっては従来から所有している人やその関係者ならば建築を許可するけれども、
その土地を購入した第三者では許可しないという場合も考えられるので注意しましょう。