どこで新築を建てるか?

新築で注文住宅を建てるための土地を探したり、また不動産物件の中古住宅や中古マンションをどこで探すかなど、これからの生活の拠点をどこにおくのか?

と言うことが、昨年3月の東日本大震災後から非常に重要なポイントになってきていると言えます。

この問題は地震や津波だけの問題ではなく、原発の施設や放射性物質の被害に関しても関係していると言えます。

安心して暮らせる場所はどこなのか?これから土地を探す人、不動産物件を探す人は注意深くエリアを絞り込んでいくことになっていくことでしょう。

しかしあまり神経質になると住む所はなくなってしまいますので、ほどほどに考えることも必要でしょう。

また現実的に生活の足や、住環境など生活の面で必ず必要になってくことを重視して土地探しをするようにしましょう。

また『土地探し』とよく言いますが、考え方としては『土地選び』の方が精神的にも楽で、希望条件をすべて盛り込んだ土地物件と言うのは考えられないので、今物件情報として不動産会社から提供されている物件の中から、どの物件が一番理想に近いのかと言う風に『土地を選ぶ』と言うように考えていくことも必要なのではないでしょうか。

土地探しのポイント<絞り込み>

周辺環境や利便性を伴い、なお且つ安全な場所での家造りを行うために前回ハザードマップを使って土地を探すエリア・地域の絞り込みについて書きました。
土地物件の取捨選択を行いながら具体的な土地がいくつかみつかったら、
物件の周辺環境、通勤等に使う最寄り駅から土地までや、通学路や距離の確認などその土地に新築で住宅を建てた時の生活環境を実際に見て確認してみましょう。
大分で土地を探していた友人も確認をしっかりとしたそうです。
不動産会社から提供される物件資料には記述がなく、歩いてみて実際に気付くことなどがたくさんあるはずです。
それらの気付いたことを各土地物件ごとにプラスのポイント、マイナスのポイントに分けてメモしておきましょう。
それらのポイントを物件同士で比較検討することでどの土地が自分が家を建てるのに適しているのかを絞り込むことができます。
土地探しだけに限らず、中古住宅や中古マンションの売買物件、アパートやマンションなどの賃貸物件でも
不動産会社の案内だけで下見を終わらせずに自分で調べてみることがより良い、快適な生活環境で生活するために必要な事だと言えます。
新潟で注文住宅を建てた叔父は土地探しの際に不動産会社の案内だけで土地を決めてしまったらしく、
新築の家が建って住みはじめてから生活に不便さを感じたと言っていました。
新築で建てた注文住宅が文句の無い、満足できる家づくりができただけにそこだけが残念だと会うたびに聞かされます。
また以前に大分から北海道に転勤になった友達は札幌の賃貸アパート探しにインターネットを見て物件にあたりをつけていたのですが、
実際に賃貸物件の周辺を歩いてみて決めて良かったと言っていました。
不動産物件を探す際に不動産会社を疑うわけではないですが、
やはり信じられるのは自分の目や感覚だということを覚えておいてください。

これからの土地探しのポイント

注文住宅などの戸建てを新築で建てるための土地物件を探す場合に、
多くの人が会社までの通勤のしやすさや周辺環境の充実・生活のしやすさを考えて住みたい地域や沿線で土地探しをすると思います。
工務店が集客のために一緒に探してくれるところもあるようです。
しかし3月の東日本の震災を受けて土地探しの条件として意識的に付け加えられたのは土地の安全性だと思います。
土地の安全性を考えた時には土地探しをする・家を建てようと考えているエリアのハザードマップを確認してみましょう。
ハザードマップとは自治体が自然災害による被害を予測し、被害範囲を地図化したものです。
河川の増水による浸水洪水が予測される範囲や地震で起きる液状化、沈下などの可能性がある地域を予測、大雨による土砂災害・土石流の可能性のある危険地域の指定などを記しています。
実際に土地物件を探す前にハザードマップを基にして土地物件を探すエリアや範囲を決めておけば、効率的に物件の取捨選択が可能になると考えられます。
しかし気をつけておかなければいけない事はハザードマップはあくまで自然災害の予測したものなので、
実際に自然災害が発生した時にはさらに広範囲に広がることや予想外の地域での被害もあることも考えておかなければいけません。

山形で住宅を新築した従兄の家はハザードマップでは危険区域からかなり離れていたのですが、実際には家の目の前まで被害が及んだことがあったそうです。
そう考えると目安・参考としましょう。
3月の震災時では千葉県の浦安市以外でも予想のしない所での液状化現象も多くみられたようです。
一部の地域では現在は区画整理された住宅街であって、昔は田んぼや貯水池を埋め立てたという歴史のある場所での液状化も見られたようなので、
たとえハザードマップで記述されなくとも不動産会社にその土地の歴史や前用途を確認する必要があります。

仮設住宅の用地確保

東日本大震災の被災地・仮設住宅建設について菅首相が「お盆のころまでには被災者全員の仮設住宅入居できるように」と目標を掲げていましたが、目標達成は難しくなってきているようです。
被災地では集落の維持や農漁業再生などを被災者の方は要望しているようですが、県や市などの自治体との意見調整が難しい部分もあるようです。
被災した三陸沿岸自治体が域内での仮設住宅の用地確保が難しいようです。
被災者の方、特に漁業関係の方達は今後の自分達の仕事・漁業を考えるとできるだけ沿岸部に近いところでの仮設住宅の建設を要望しているのに対して、
自治体では安全が確保できる高台や内陸部でなければ仮設住宅の建設ができないと難色を示しているケースが多いようです。
また民間の方が持っている土地に関しての使用に関しては自治体が民有地の使用を負荷としているのに対して、
被災者の方達が独自で用地確保に動き、自治体を動かしたという話も聞きます。
行政の重い腰を上げさせるというのも住民の強力な団結力ではないでしょうか。
行政の意思と住民の意思の擦り合わせが難しい所ではありますが、
地域の復興・活性化ということを考えるとできるだけ無理な居住の移転を強いらずにその土地に住民が根差すという方向性が良いのではないかと思います。
仮設住宅の入居を望んでいる被災者の方が仮設住宅に入居できるようになるまでまだまだ長い時間がかかることだと思いますが、
できるだけ早期の用地確保と仮設住宅の建設が進むことを願っています。

それぞれの土地

今回は土地と言うことに関していくつか考えてみたいと思います。
まずは津波の被害に遭った被災地の土地について、震災が発生してから一ヶ月半ぐらいが経過して被災現地では瓦礫の撤去なども少しづつ進み、道路の確保などが進んでいるようです。
しかし問題になっているのは仮設住宅を建設するための用地確保です。
東北の津波の被害に遭った場所では元々平地が少なく谷野間のような地形で多くの住宅が経っていたようです。
津波では平地の部分が全て被害に遭ったために安全基準などの観点から仮設住宅を建てるための用地すらないということもあるようです。
場合によっては他の地区に建つ仮設住宅に入らなければいけないということもあるようです。次に原発の避難地域に関してですが原発から影響で立ち入り制限が行われ、自分達が生活してきた土地に帰れない人がたくさんいます。
ニュースやインターネットなどを見るとペットや家畜などすぐに戻れるからとおいてきた人たちもたくさんいるようです。
しかし現状で今後も原発の避難地域の立ち入り制限は続きますし、繋がれたままの家畜などは絶望的だと思います。今後その土地でつくった野菜は口にすることができないかもしれません。
この震災で住む場所や仕事など全てなくしてしまった人達がいます。
この人達のために出来ることは何だろうと考えても正直答えは出ません。
もしかしたらこの人達は原発の影響で二度と今まで生活してきた土地に変えることができないかもしれません。
普段、生活しているその場、土地を意識することはないと思います。
北見の賃貸アパートに住んでいる友人はそろそろ新築で家を建てようかと思っているようですが、地元の風土を大切に思っているようです。
しかしこれから私も少しでも感謝したりありがたいと思いながら生活していきたいと思います。

不動産業界・住宅業界のこれから

前回も書きましたが、今回も東日本震災が与える住宅業界や不動産業界についてのお話をしたいと思います。
住宅業界では全国的に建材・住宅設備機器の不足が続くようです。
集客をしていくことも難しくなっていくかもしれません。
住宅業界は昨年末の住宅エコポイントの駆け込み需要とリーマンショック後の断熱材の減産が引き金となって、最悪新築の現場が止まってしまうという痛い思いをしました。
ようやく断熱材が入ってきて動き出そうかと言う所でした。
しかし今回の震災で断熱材だけでなく建材・住宅設備機器などほとんどの物の発注が止まってしまう状況になりました。
インターネットなどの建材の販売サイトなどでも在庫不足や入荷未定などが目立つようになってきています。
現場の中断や引き渡し日の延期などの影響が出てき始めています。
不動産業界に関しては今後の関東方面の不動産の価値が大きく変化することになることが懸念されます。
東北地方の情況は言うまでもありませんが関東地方では原発による水道水の放射線含有量による摂取制限や、
液状化現象による物件への不安や不信により不動産価値はおそらく下落することだと考えられます。
逆に関東圏から避難し関西圏への移住を考える方などが出てくるとも言われているので、関西圏のマンション物件などの需要が見込まれ不動産物件の上昇が考えられます。
しかし全国的に住宅が建てられない状態と建てられるようになった時でも当分の間は建材などの値上がりも考えられるため、
新築に関連する土地の購入なども控えられる傾向になることも予想されます。
住宅業界・不動産業界ともに数年の間は冷え込む結果になると思われます。
今後、住宅・不動産業では中古住宅とリフォームの組み合わせが注目を浴びるとも言われています。
滋賀でリフォーム会社を営む友人はこれからの業界の動きに対応できるように今からが正念場と考えているようです。

震災の影響について

先日見かけた光景なのですが、ホームセンターに行った時に大量の合板をトラックに積んでいるのを見かけました。
その時は何とも思っていなかったのですがその日街を車で走っていると同じように合板を治療に積んだトラックを数台見かけたのでした。
というのも前日に東日本で大震災が起こり、そのために今後住宅を建てるための建材が不足するとのことで
動きの速い住宅会社や工務店が一斉に構造用の針葉樹合板の在庫を抑えにかかったとのことです。
今後、被災地の復興のために様々な物資が東日本に集中することになりますが全国的に物資の不足するという影響が出ることでしょう。
大分でリフォーム中の友人宅工事も止まっているらしいです。
また新築を建てようにも建てるための建材がないため住宅業界は深刻な痛手を被るとともに、
現場で仕事をする大工さん達も仕事がなくなるということと体力のない中小企業の工務店や住宅会社は
ここ数年で倒産する所も出てくるのではないかという危惧もあります。
また多くの住宅設備機器、建材などの工場も生産中止や操業停止の会社も出てきています。
不動産業界に関してはやはり中古物件売買に関係してくるリフォームの方で建材不足のために
売買状況が鈍ることが考えられることと新築に関係する土地の売買にも影響が出てくるのではないでしょうか。
建材のアウトレットショップを見てみると一部材料はどこも売り切れでした。
これから数年間は住宅業界、不動産業界ともに苦戦を強いられる時期になると思いますが、
被災地の復興や支援のために国を挙げてがんばらなければいけないと思います。
最後にですが被災された方の安全を願い、亡くなられた方のご冥福をお祈りします。

新築の土地にまつわる話

先日、久しぶりに友人たちと会った時の話です。大分で新築の注文住宅を建てるために土地を探している友人がいて非常に困っているという話でした。
注文住宅の建築を依頼する大分の工務店はずいぶん前から決めていたそうですが、あとはその注文住宅を建てるための土地探しが難航しているとのことでした。
新築の住宅を建てるために大分県内の住宅メーカーや工務店を探すのと同時に、土地探しについても複数の不動産会社に依頼していたそうです。
いくつか気になる土地はあったそうですが今一決め手に欠けていたそうで土地が決まらずに、ずるずると時間だけが過ぎていくような感じだったそうです。
そんななか自分でも家を建てたい地域を休みの度に回って見ると売土地の看板は出ていないが手つかずで遊ばされている土地を発見したそうです。
日当たりも良く、周辺環境も穏やかな土地だったそうですが、住宅を建てるには少し広すぎる土地だったそうです。
他に目ぼしい土地も出てこなかったので不動産会社にその土地の話をしてみると不動産会社が地主を調べて交渉してみるとのことだったそうです。
ある程度地主と不動産会社との間で交渉が進んだようですが元々売るつもりがなかったという土地のため、
金額としては周辺の土地よりも坪単価は高くまた分筆などをして切り売りはしないというのが地主の見解だったそうです。
その他でも給排水や造成の必要があるためその土地を購入するとなると注文住宅を建てるための予算としては大幅にオーバーしてしまうということでした。
土地の立地を取るか注文住宅を建てるための予算を削るのか、難しい選択の話でした。

土地の地形や形質について(その3)

前回に引き続き、土地探しにおいての土地の地形や形質について考えてみたいと思います。
今回は造成された宅地の注意点についてです。
郊外や森や畑だった所がキレイに造成されて分譲地として販売されている情報を手にすることもあると思います。
先ずは切り土による宅地を造成する場合についてですが風化による敷地の強度低下と流水による浸食の恐れが考えられます。
そのため原則として土留となるよう壁を設置し、傾斜部分であるのり面を覆って保護する必要性があります。
自然斜面は地層の形成状態や土地質が均一でないため場所によって地盤の強さに違いがあります。
高いがけを生じた切り土の場合は特にのり面の強度について注意しなければいけません。
また切り土したがけ面に涌水が見られる場合は涌水が発生している地点よりも上の部分が崩落を起こしやすいという特性があるので注意が必要です。
次に盛り土による宅地の造成についてですが、盛り土による造成についても切り土と同様にのり面のよう壁の設置が必要になります。
特に著しく傾斜している谷などを盛り土して造成する場合には元々の地盤と盛り土面との間で地滑りが生じ崩落の可能性が高くなります。
また軟弱地盤で盛り土を行うと大きく沈下したり、建物に傾きが生じる可能性が高くなります。
その他でも造成された宅地については元々はどのような環境の土地だったのかどのように使われていた土地なのかということについても知っておく必要もあります。

土地の地形や形質について(その2)

今回も土地の地形や形質について考えたいと思います。
前回は【山地】についてお話しをしましたが、今回は【丘陵地】【低地】について話を進めていきたいと思います。
まず【丘陵地】についてですが丘陵地や台地は一般的に水はけがよく、地耐力もあるので洪水や地震に対する安全性が高いと言われています。
このことから丘陵地や台地は住宅を建てるための宅地として適しているということです。
しかし注意しなければいけない事は丘陵地や台地でも縁辺部では傾斜が急で号などによる崩落の危険性と被害が考えられます。
また丘陵地や台地の谷間は地盤が弱いことが多く埋土して造成された宅地では地盤沈下や排水の不良が発生する危険性があります。
段丘といわれる階段状の土地では一般的に水はけがよく、地盤は安定していると言われています。
次に【低地】についてですが低地は洪水や地震に弱く、防災上で考えると宅地には適していないと言えます。
特に地表が平坦で近くに河川や海などありその高低差がほとんどない場合は地盤が弱いことも考えられます。
また旧河道といわれる以前、川だった土地は、地盤が弱く地震や洪水による被害が考えられます。
また地盤が粘土質の場合は水はけが弱いため宅地には適さないと言えます。
主に砂や砂利よりも小さな小石の礫でできている自然堤防の土地では排水性が良く、
地盤の支持力もあるため一般的には宅地に向いている良好な土地と言えます。
また、扇状地といわれる谷の出口なども水はけがよく、
宅地に適していると言えますが傾斜が急な扇状地では突発的な洪水が起こる可能性があるので気をつけましょう。