カテゴリー : 環境

賢く選ぼう

  家づくりのスタ-トといえば、やっぱり土地探しから。と言っている大分で、不動産を扱っている友人。

 また、友人は、「実際に敷地条件のよしあしを判断するのは、素人にはなかなか難しいものです。」とも言っています。それではどうすれば良いか、最低限知っておきたい敷地の特長や、敷地に関して定められている法律などについて、聞いてみました。

 住宅密集地では、採光や通風そしてプライバシ-に配慮した家づくりをすることが大切です。

 狭小地のなかでも、10~20坪ほどの土地は、ほとんどが都市部の住宅密集地にあります。もともとは広い土地だったところを何軒かに区画したような敷地が多く、隣家と隙間なくぎっしり建てられていることがおおくあります。

 こうした場所では、採光・通風・プライバシ-の確保が大きな課題になります。とくに、隣家側に開口部がとれない場合は、トップライトやハイサイドライトなどを活用して、視野を遮りながら光と風を取り入れる工夫が必要になってきます。

 また、幹線道路からその土地までの道路の形状によっては、トラックやクレ-ン車などが入れず、資材を手運びしなければならない場合もでてきます。そのため、その分人件費が発生しますので、コスト面に負担がかかってしまいます。

 間口が狭くて奥行きが深い、うなぎの寝床のような敷地や、2面を道路に挟まれた三角地の敷地、狭い路地が手前にある旗ざお状敷地など、悪条件が揃った変形敷地があります。これらの土地には、ハウスメ-カ-の規格住宅が立て難いなどのデメリットがありますが、その悪条件を逆手にとり、建築家などをパ-トナ-にして、柔軟な発想でプラニングすれば、個性的な、ほかにはないユニ-クな家を建てることができます。

どこで新築を建てるか?

新築で注文住宅を建てるための土地を探したり、また不動産物件の中古住宅や中古マンションをどこで探すかなど、これからの生活の拠点をどこにおくのか?

と言うことが、昨年3月の東日本大震災後から非常に重要なポイントになってきていると言えます。

この問題は地震や津波だけの問題ではなく、原発の施設や放射性物質の被害に関しても関係していると言えます。

安心して暮らせる場所はどこなのか?これから土地を探す人、不動産物件を探す人は注意深くエリアを絞り込んでいくことになっていくことでしょう。

しかしあまり神経質になると住む所はなくなってしまいますので、ほどほどに考えることも必要でしょう。

また現実的に生活の足や、住環境など生活の面で必ず必要になってくことを重視して土地探しをするようにしましょう。

また『土地探し』とよく言いますが、考え方としては『土地選び』の方が精神的にも楽で、希望条件をすべて盛り込んだ土地物件と言うのは考えられないので、今物件情報として不動産会社から提供されている物件の中から、どの物件が一番理想に近いのかと言う風に『土地を選ぶ』と言うように考えていくことも必要なのではないでしょうか。

土地探しのポイント<絞り込み>

周辺環境や利便性を伴い、なお且つ安全な場所での家造りを行うために前回ハザードマップを使って土地を探すエリア・地域の絞り込みについて書きました。
土地物件の取捨選択を行いながら具体的な土地がいくつかみつかったら、
物件の周辺環境、通勤等に使う最寄り駅から土地までや、通学路や距離の確認などその土地に新築で住宅を建てた時の生活環境を実際に見て確認してみましょう。
大分で土地を探していた友人も確認をしっかりとしたそうです。
不動産会社から提供される物件資料には記述がなく、歩いてみて実際に気付くことなどがたくさんあるはずです。
それらの気付いたことを各土地物件ごとにプラスのポイント、マイナスのポイントに分けてメモしておきましょう。
それらのポイントを物件同士で比較検討することでどの土地が自分が家を建てるのに適しているのかを絞り込むことができます。
土地探しだけに限らず、中古住宅や中古マンションの売買物件、アパートやマンションなどの賃貸物件でも
不動産会社の案内だけで下見を終わらせずに自分で調べてみることがより良い、快適な生活環境で生活するために必要な事だと言えます。
新潟で注文住宅を建てた叔父は土地探しの際に不動産会社の案内だけで土地を決めてしまったらしく、
新築の家が建って住みはじめてから生活に不便さを感じたと言っていました。
新築で建てた注文住宅が文句の無い、満足できる家づくりができただけにそこだけが残念だと会うたびに聞かされます。
また以前に大分から北海道に転勤になった友達は札幌の賃貸アパート探しにインターネットを見て物件にあたりをつけていたのですが、
実際に賃貸物件の周辺を歩いてみて決めて良かったと言っていました。
不動産物件を探す際に不動産会社を疑うわけではないですが、
やはり信じられるのは自分の目や感覚だということを覚えておいてください。

これからの土地探しのポイント

注文住宅などの戸建てを新築で建てるための土地物件を探す場合に、
多くの人が会社までの通勤のしやすさや周辺環境の充実・生活のしやすさを考えて住みたい地域や沿線で土地探しをすると思います。
工務店が集客のために一緒に探してくれるところもあるようです。
しかし3月の東日本の震災を受けて土地探しの条件として意識的に付け加えられたのは土地の安全性だと思います。
土地の安全性を考えた時には土地探しをする・家を建てようと考えているエリアのハザードマップを確認してみましょう。
ハザードマップとは自治体が自然災害による被害を予測し、被害範囲を地図化したものです。
河川の増水による浸水洪水が予測される範囲や地震で起きる液状化、沈下などの可能性がある地域を予測、大雨による土砂災害・土石流の可能性のある危険地域の指定などを記しています。
実際に土地物件を探す前にハザードマップを基にして土地物件を探すエリアや範囲を決めておけば、効率的に物件の取捨選択が可能になると考えられます。
しかし気をつけておかなければいけない事はハザードマップはあくまで自然災害の予測したものなので、
実際に自然災害が発生した時にはさらに広範囲に広がることや予想外の地域での被害もあることも考えておかなければいけません。

山形で住宅を新築した従兄の家はハザードマップでは危険区域からかなり離れていたのですが、実際には家の目の前まで被害が及んだことがあったそうです。
そう考えると目安・参考としましょう。
3月の震災時では千葉県の浦安市以外でも予想のしない所での液状化現象も多くみられたようです。
一部の地域では現在は区画整理された住宅街であって、昔は田んぼや貯水池を埋め立てたという歴史のある場所での液状化も見られたようなので、
たとえハザードマップで記述されなくとも不動産会社にその土地の歴史や前用途を確認する必要があります。

土地の地形や形質について(その3)

前回に引き続き、土地探しにおいての土地の地形や形質について考えてみたいと思います。
今回は造成された宅地の注意点についてです。
郊外や森や畑だった所がキレイに造成されて分譲地として販売されている情報を手にすることもあると思います。
先ずは切り土による宅地を造成する場合についてですが風化による敷地の強度低下と流水による浸食の恐れが考えられます。
そのため原則として土留となるよう壁を設置し、傾斜部分であるのり面を覆って保護する必要性があります。
自然斜面は地層の形成状態や土地質が均一でないため場所によって地盤の強さに違いがあります。
高いがけを生じた切り土の場合は特にのり面の強度について注意しなければいけません。
また切り土したがけ面に涌水が見られる場合は涌水が発生している地点よりも上の部分が崩落を起こしやすいという特性があるので注意が必要です。
次に盛り土による宅地の造成についてですが、盛り土による造成についても切り土と同様にのり面のよう壁の設置が必要になります。
特に著しく傾斜している谷などを盛り土して造成する場合には元々の地盤と盛り土面との間で地滑りが生じ崩落の可能性が高くなります。
また軟弱地盤で盛り土を行うと大きく沈下したり、建物に傾きが生じる可能性が高くなります。
その他でも造成された宅地については元々はどのような環境の土地だったのかどのように使われていた土地なのかということについても知っておく必要もあります。

新築のための土地

新築の住宅を建てようと動き出す時は住宅を建てるための土地についても考えなければいけませんね。
土地を持っていない方は、住宅会社選びと同時に不動産会社での土地探しも進めていかなければいけません。
新築の住宅を建てるために土地を探す場合、まず初めは不動産情報誌やインターネットで土地情報を探す方が多いようですが、確かに手軽に情報が集められると思います。
しかし新築をいつまでに建てるという目標を持って動く場合は情報集めばかりしていられないと思います。
早期に土地を決めて住宅メーカーとの新築の家造りについて打ち合わせやプランニングを進めたいということであれば、直接不動産会社に足を運んで土地探しの依頼をしましょう。
また住宅メーカーが不動産事業も行っていれば、同時に土地探しも依頼して同時進行させていきましょう。
住宅を建てる土地選びで何を優先するかを考えておかなければいけません。
土地にかける予算金額、土地の広さ、家を建てたい地域、生活施設や交通の利便性を考えた住環境など探したい希望条件はたくさんあると思いますが希望条件を絞り込まないとなかなか土地物件に出会うことはできないと思います。
何を最優先して家を建てるための土地を探すのかよく考えてみましょう。
また家造りの打ち合わせと土地探しが同時進行している場合に家のプランと土地の形や広さがマッチングしなければ建てられないので、土地探しの条件をよく考えた上で土地を探すようにしましょう。
また土地探しは給排水の引き込みや造成の要・不要などもしっかり不動産会社に調べてもらうようにしましょう。

農地の土地

農地法の目的は、農地はその耕作者自らが所有すること最適であると認めて耕作者の農地の取得を促進し、その権利を保護し、土地の農業上の効率的な利用を調整し、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることにあります。
簡単にいえば農地の耕作者の地位の安定と、国民の食料を自給するために農地を確保する事がもう地方の目的です。
しかし法律制定時から社会的背景も変わり、住宅や他の事業による土地利用を考え直さなければならない状況になっています。
農地法によるさまざまな制限がある中で、農地を宅地などに転用する場合や土地の売買などで農地を宅地などに転用する目的で権利の移動をする場合に様々な制限があります。

・農地法第4条、農地の転用の制限
転用とは耕作者自己の農地を農地以外のものにすることです。都道府県知事経由で農林水産大臣の許可を受けなければなりません。それ以外の転用は、農業委員会経由で都道府県知事の許可を受けなければなりません。しかしその農地が市街化区域内にあれば、あらかじめ農業委員会への届け出だけで済みます。

・農地法第5条、農地などの転用のための権利移動の制限

転用のための権利移動とは農地を農地以外の土地にするため、または採草放牧地を採草放牧地以外の土地にするために権利を移動する事を言います。所有権の移転を行なう場合には、農業委員会経由で都道府県知事の許可を受けなければなりません。

ただし、転用のみの場合と同様に市街化区域内の農地または採草放牧地であれば農業委員会への事前の届け出のみで足り、土地収用法その他の法律によって収用された場合などにも許可は不要です。

新築住宅を建てる目的で探した土地の地目が田や畑の場合は購入に関して注意しておかなければなりません。

区画整理地の土地

土地区画整理事業とは簡単に言うと乱雑な土地を整理し、住みよい市街地に変える事業の事です。
道路や公園などの公共施設の整備改善とともに個々の宅地を形成する総合的なまちづくりです。
災害復興や駅前整備、郊外の宅地造成など多くの事例がある。
土地区画整理事業が行われ、保留地と呼ばれる宅地の造成や道路・下水道の整備などに多額の事業費が必要となり、その事業費に充てるため、減歩により生み出された土地の一部を宅地分譲する土地が売りだされる事があります。
区画整理が済んだ土地のため、自分が住宅を建てようと考えている地域内であれば掘り出し物の土地かもしれません。
しかし、保留地を購入する際にいくつか注意しておきたい点があるので気をつけましょう。
田を造成した地区では地盤強度の調査が必要です。
保留地は不動産会社の仲介なしで直接購入でき、仲介手数料を払わなくてもいいというメリットもありますが、地盤は住宅建築において重要な要素なので、不動産会社あるいは建築を依頼したハウスメーカーの担当者に調査を依頼しましょう
。地盤が弱い場合には地盤改良、さらには杭打ちが必要になる場合があります。
その場合には場合には予定していた以上の資金が必要になりますので、地盤については慎重に調査する必要があります。
保留地の場合は換地処分までその敷地の登記簿が無いため担保設定ができません。
金融機関では担保不適格とし融資を受け付けない場合もあるので、取得する際にはその点もご確認が必要です。 

造成地の土地

色々な土地を見ていく中で住宅造成地などでも売り土地の情報を見かける事があると思います。
売りに出されている場所などの土地柄にもよりますが周辺の土地相場よりも価格が安く販売されて言える事があります。
そういった時にいくつか知っておいた方が良い事をまとめたいと思います。
住宅造成地とは主に複数の住宅地、団地などの立地及び立地可能な土地販売を目的とした土地を造成した土地で山林を削ったり、
沼や田を埋めることで平坦な土地を造成するし、住宅を建てられる土地にしたものです。自然に形成された地形を人工的に形成するため様々な問題の可能性があります。
住宅を新築で建設する目的で土地をすでに探されている方の中には不動産会社から紹介された土地の説明で切土や盛土という言葉を聞いた事があるかと思います。
切土とは、山や山林などの山間部に見られる高い地盤や斜面を切り取って低くし平坦な地表を作ったり、周辺よりも低くする工事のことです。
山間部の工事では切土部分と盛土部分の体積を近づけ、切土を盛土に用いることで建設コストを安くしたりしています。
盛土とは低い地盤や斜面に土砂を盛り上げて高くし、平坦な地表を作る、または周囲より高くする工事のことです。
切土や盛土は住宅地の開発などで平坦な地表が必要なときに行われることが多いようです。
気をつけなければいけないのは弱い地盤の上に土を盛り上げただけでは地盤沈下が発生しやすくなります。
住宅建設をする場合には転圧や地盤の改良工事などを行う必要性が高いので購入の際は住宅建築を依頼しているハウスメーカーやその土地の仲介を行った不動産会社に相談してみましょう。

市街化調整区域の土地の環境

市街化調整区域内では、道路の歩道整備も遅れがちで危険なこともあります。
また敷地の周辺が公道だとしても自治体による舗装や整備が後手に回ることや、
下水道をはじめインフラの整備などでは市街化区域ならば自治体の負担や助成したりする工事でも、個人の全額負担とされるケースがあります。
その他では市街化調整区域の指定が河川の流れに沿って指定されている場合には、
水害の危険性や土地自体が水を含んでいたするなど地盤が弱いなど住宅建設に適さない場所のである可能性もあるので周りの環境がどの様になっているかも注意しましょう。
市街化調整区域ではマンションやアパートなどの集合住宅が建設されることはあまりなく静かな環境で生活を送れると考えられがちですが、
逆に市街化区域内での建設が難しい施設等などが建設されることもあります。
また下水道整備や水路管理が行き届かないなどの衛生面の問題や、取り締まり等が少ないため違法駐車などの道路の勝手な使用なども考えられます。
市街化調整区域の土地は一般の土地よりも安いというメリットはありますが、大部分は不便なエリアの土地だったりします。
価格だけで判断せず、さまざまな要素を基にして総合的に考えてみる必要があると思います。
しかし市街化調整区域であってもその土地は市街化区域に隣接し、ほとんど不便さを感じさせないような土地もあるので、
そういった場合はしっかり調べた上で購入を考えましょう。