カテゴリー : 道路

賢く選ぼう

  家づくりのスタ-トといえば、やっぱり土地探しから。と言っている大分で、不動産を扱っている友人。

 また、友人は、「実際に敷地条件のよしあしを判断するのは、素人にはなかなか難しいものです。」とも言っています。それではどうすれば良いか、最低限知っておきたい敷地の特長や、敷地に関して定められている法律などについて、聞いてみました。

 住宅密集地では、採光や通風そしてプライバシ-に配慮した家づくりをすることが大切です。

 狭小地のなかでも、10~20坪ほどの土地は、ほとんどが都市部の住宅密集地にあります。もともとは広い土地だったところを何軒かに区画したような敷地が多く、隣家と隙間なくぎっしり建てられていることがおおくあります。

 こうした場所では、採光・通風・プライバシ-の確保が大きな課題になります。とくに、隣家側に開口部がとれない場合は、トップライトやハイサイドライトなどを活用して、視野を遮りながら光と風を取り入れる工夫が必要になってきます。

 また、幹線道路からその土地までの道路の形状によっては、トラックやクレ-ン車などが入れず、資材を手運びしなければならない場合もでてきます。そのため、その分人件費が発生しますので、コスト面に負担がかかってしまいます。

 間口が狭くて奥行きが深い、うなぎの寝床のような敷地や、2面を道路に挟まれた三角地の敷地、狭い路地が手前にある旗ざお状敷地など、悪条件が揃った変形敷地があります。これらの土地には、ハウスメ-カ-の規格住宅が立て難いなどのデメリットがありますが、その悪条件を逆手にとり、建築家などをパ-トナ-にして、柔軟な発想でプラニングすれば、個性的な、ほかにはないユニ-クな家を建てることができます。

道路と土地

住宅を建てるために不動産物件の土地を探しますが、土地を探している際の土地に求める希望条件などが土地の広さであったり日当たりや方角などだと思います。
しかし土地探しの際にもう一つ気にしてほしいポイントがあります。
それは土地に接している道路についです。
なぜ土地に接する道路を気にしてほしいかというと新築で住宅を建てる際に全面に接している道路は建築基準法上4メートル以上の道路に、2メートル以上接している事を定められているからです。
不動産物件の土地を探していると物件の価格は安いが道路がない未開発の土地だったり、大きな敷地を分筆しなければならない物件を見つけたり不動産会社から紹介されたりすることがあると思います。
未開発だったり分筆が必要だったりする場合はその土地が道路に接するように新たな道路を作らなければいけません。
そうしなければその土地を住宅の建設用地にできないことがあるのです。
このような場合に道路境界を明確にするため建築基準法による位置指定道路の申請書を出さなければいけません。
位置指定道路の条件として道路の幅が4m以上であることと道路の境界が明確であることまた原則として通り抜け道路であることなど様々な条件が付されます。
そして位置指定道路には所有権が発生します。
一般的にはお隣同士で土地を少しづつ出し合ってお互いに道路として使うことを決定し、位置指定道路としての申請をしなければいけません。
または大きい敷地に位置指定道路を作って向かい合った形に建物を建てることになります。建物の立替や前面道路の使用には所有者全員の承諾が必要となります。
道路の所有権に関しては周辺の利害が絡むため揉めることがあります。
この様な事があるため新築で注文住宅を建てるなどのために土地を探す際は道路事情に関しても気を停めておきましょう。

土地と道路の関係

土地に関して知っておかなければいけない事の一つに接道義務というものがあります。
建物を建てる時には敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
建物の規模によっては4メートルまたは6メートルの場合もあります。
建築基準法上の道路かどうかについては、土地の売主、仲介に入っている不動産会社または管轄の役所で確認できます。
気をつけなければいけないのは道路に見えても、建築基準法で定めされている道路ではない場合があるので注意しましょう。
また、建築基準法では幅員4m以上の道路に接していなければならないとも定められいます。
建物を建てる場合その敷地は基本的に幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという事になります。
ここで幅員4m未満の接道道路だと家は建てられないのかという疑問が出てくると思います。一概にはそうではありません。
4m未満の道路でも特定行政庁が指定したものであれば家を建てることができます。
これを狭隘道路と言います。
この道路についてはその道路の中心線から両側へ2m後退した時点で4mの道路幅員が確保されることになります。
これをセットバックと言います。この道路に接して家を建てる時は、2m以上セットバックした線から建物などが出ないようにしなければなりません。
反対側が川やガケなどの場合は道路の反対側から4mセットバックしなければいけません。
その為セットバックした分、敷地面積は小さくなります。
この様な条件があるかないかも売主や仲介する不動産会社または役所等の公共機関で確認しておくとひつ