カテゴリー : 土地

骨折り損!

   草食系男子が増えているような話しを耳にしますがそうなってしまうほど女性が強くなってしまったのではないかと考えているAさん、実は昔若者にからまれているところを助けられたのがきっかけなのです、えっ!何の事かって?恥ずかしいのですが奥さんに助けられたのですがこの奥さんレスリングでは全国クラスの腕前だったそうで気は優しくて力持ちだと思ったAさんでした。

ところが結婚後だいぶ経ちましたが今ではアゴで使われる始末で睨まれると震えあがってしまいます「今にみてろ一本背負いで窓の外にぶん投げてやるからな!」・・・またまた、震えていますよAさん!

さて友達が大分で不動産を探したいそうで土地探しについて相談されているAさんは考えております。

どんな土地が良いか、まずは駅や学校からの距離など利便性を考えなければならない、山中の一軒家で良いのなら価格の低い土地がすぐみつかるでしょうが希望の条件を満たして格安な土地はみつけられるのでしょうか。

Aさんが思うに相場の価格を覚悟しその上で良い土地を探した方が良いのではないかと考えているのです。

というのは路線価というのがありこの価格が目安になると思うのですがある一定の評価の地域の土地の中にポツンと激安物件があるというのは不自然だと思いますしもしあったとしたら事故物件などの訳ありなのではないかと思うのです。

仮に激安物件があったとしたらおそらく不動産屋などの業者が買い取り転売する事が考えられます。

では土地探しはどうしたら良いのでしょうか、Aさんが思うに業者が買って転売するにはリスクが大きくなる程度の安さの土地、つまりちょい安物件を探してはどうかと思うのです。

希望の地域の土地建物がいくらくらいで取引きされているか目を光らせ頭に入れ、不動産屋には顔を出しちょい安物件の話しが回してもらえるよう手を打っておくのです。

不動産屋はちょい安物件の話しが来た時に宣伝やらの手間なしで販売出来れば楽ですから連絡をくれると思うのです。

それに不動産屋がこれこれくらいお安いですよと査定してくれるでしょうから好都合に思うのです。この案を友達に勧める事にしたAさんです。

さてお店で「のろのろして愚図だねぇ!」と奥さん「何!」ついに切れたAさん、奥さんの肩に手をかけ、おっと一本背負いか!まずい奥さんジャーマンスープレックスホールドだぁ!ガシャーン、そのままサソリ固めに入ったではないか「か神様・・・ギィエー!」ベキベキ・・・ついに神頼みですか、骨が折れたようですよAさん!

さて皆さん、良い土地を探すのは難しいと思いますがまずは安くて悪い土地をつかまないようにご注意を!

切れたら大変!

今日は休日なのですが昼間から入浴中のAさん、とにかくお風呂が大好きで作戦会議もお風呂でしています。

以前アロワナという熱帯魚のエラがめくれて手術をした事があるAさん「あの時はまいったな!」なんでも動物用の麻酔薬はすぐ手に入ったのですが正確に測るため注射器を薬局に買いに行ったら、その疑われた事といったらありません、免許を見せたり説明したりでやっと売ってくれました・・・でも手術は成功したんですよねAさん!

さてどうしたら大分で不動産を安く手に入れられるか考えているAさんです。

実は以前仕事の関係で法務局に通っていたのですが登記簿や公図の閲覧や写しの取得などやっていると色々なケースがあるのですが例えば共同担保が付いている登記簿を取得します。

見てみると共担には番号がふられていてその番号の登記簿を全て取得するとその中に共担がまた付いていたり他の抵当が付いていたりと一体いくら借入れしたのかびっくりした事もちょくちょくあるのです。

100通以上いっぺんに取得した事があるのですがはっきり言ってびっくりしました。

そこで考えたAさんですが登記簿を閲覧すると結構な暑さのファイルを見る事になります、例えば100番地の登記簿を閲覧するとその番地の周辺の筆が何十か一緒に閲覧出来てしまうのです。さてその中に所有権の移転が相続だったり共同担保が付いていたり普通抵当がついていたりと、所有者の氏名から何から色々分かってしまうのです。

例えば最近相続で所有者が変わり財務省の抵当が付いていると、これは延納だなとか、中身を覗くと売る可能性のある土地が分かって来ます。

そこでそういう土地の持ち主に手作りのチラシを入れてみたらどうかと考えたのです。

Aさんは現在自営業ですが例えばパンダ商店・不動産係みたいな感じで「あなたの土地・売却しませんか」のようなチラシを入れるのですが突然電話したのでは怪しまれるのでチラシを入れれば後から電話する事も可能でしょうしそのうち困って売りたい人にあたるような気がします。

財務省の抵当が付いている場合は国税と交渉して売却時に売却代金のうちいくらか納税して売買時に同時抹消するなどケースによって技術が必要だと思いますが安く入手出来るなら頑張るつもりのAさんです。

そろそろお風呂から出ようとしているAさんです、風呂場から出ようと扉を持った瞬間足を滑らせ「バタン!」なんと急所を扉に挟んでしまいましたがそのまま倒れるAさん「ギィエーー!」・・・危ない!そのまま倒れたら急所がちょん切れちゃう、もうニューハーフの道しかないのか!

さて皆さん、登記簿を見ると驚く事がよくあります、この所有者年齢が130才くらいになるんじゃないかとか、しかし安く土地を購入するヒントにはなりそうですがいかがでしょうか?

測量せよ!

  履歴書を見ているAさん、久し振りにBさんが遊びに来たのですがなんでも転職を考えているらしく履歴書を持って来たようなのですがそれを見ていたAさん「ひどいなぁ!」得意な学科は体育でまぁいいが健康状態‐下痢気味、趣味‐パチンコ、志望の動機‐今の会社を辞めるから、Bさんニコニコしていますが・・・会社を辞めるのは転職が決まってからにしましょうねぇBさん!

さてBさんのお父さんが怒っているらしいのですがそれというのも少し前に三重で土地を購入をしたお父さん、50坪の土地なのですが最近測量をしたら40坪しかないのだそうなんです。

話しを聞いたAさんですがどうやら土地を買う時に登記簿の地積で売買したらしいのですが売買契約は終わり支払いも済んでいます。

そろそろ三重で注文住宅を建てたいそうですがお父さんは登記を修正するか売主に文句を言うかなど迷ってしまっているそうなのです。

事情を聞いたAさんが言うには、土地の売買はもう支払いまで済んで完全に終了しているから今からやり直す、つまり損した分を取り返すのは無理なんだそうで諦めるよりないらしいのです。

さて登記ですがまずは今のままの地積で建築した方が建築面積が広いので修正するにしても建築後の方が良いとの事で建築後に修正登記をすれば若干固定資産税が下がるかもしれませんが仮に30年後、40年後に建替えなんて事になった場合建築面積が狭くなってしまうので良く考えた方が良いのではないかと言うのです。

お父さんは10坪の縄縮み登記のままにしておき固定資産税はお国に寄付すると言っているそうなのです。

さて皆さん、土地の売買をする時に登記簿の地積で売買した場合、たまたま縄伸びしているなんて事になれば良いですが縄縮みの場合も十分考えられますのできちっと測量し土地の境界もはっきりしてもらった方が良いと思うのですがいかがでしょうか?

賢く選ぼう

  家づくりのスタ-トといえば、やっぱり土地探しから。と言っている大分で、不動産を扱っている友人。

 また、友人は、「実際に敷地条件のよしあしを判断するのは、素人にはなかなか難しいものです。」とも言っています。それではどうすれば良いか、最低限知っておきたい敷地の特長や、敷地に関して定められている法律などについて、聞いてみました。

 住宅密集地では、採光や通風そしてプライバシ-に配慮した家づくりをすることが大切です。

 狭小地のなかでも、10~20坪ほどの土地は、ほとんどが都市部の住宅密集地にあります。もともとは広い土地だったところを何軒かに区画したような敷地が多く、隣家と隙間なくぎっしり建てられていることがおおくあります。

 こうした場所では、採光・通風・プライバシ-の確保が大きな課題になります。とくに、隣家側に開口部がとれない場合は、トップライトやハイサイドライトなどを活用して、視野を遮りながら光と風を取り入れる工夫が必要になってきます。

 また、幹線道路からその土地までの道路の形状によっては、トラックやクレ-ン車などが入れず、資材を手運びしなければならない場合もでてきます。そのため、その分人件費が発生しますので、コスト面に負担がかかってしまいます。

 間口が狭くて奥行きが深い、うなぎの寝床のような敷地や、2面を道路に挟まれた三角地の敷地、狭い路地が手前にある旗ざお状敷地など、悪条件が揃った変形敷地があります。これらの土地には、ハウスメ-カ-の規格住宅が立て難いなどのデメリットがありますが、その悪条件を逆手にとり、建築家などをパ-トナ-にして、柔軟な発想でプラニングすれば、個性的な、ほかにはないユニ-クな家を建てることができます。

どこで新築を建てるか?

新築で注文住宅を建てるための土地を探したり、また不動産物件の中古住宅や中古マンションをどこで探すかなど、これからの生活の拠点をどこにおくのか?

と言うことが、昨年3月の東日本大震災後から非常に重要なポイントになってきていると言えます。

この問題は地震や津波だけの問題ではなく、原発の施設や放射性物質の被害に関しても関係していると言えます。

安心して暮らせる場所はどこなのか?これから土地を探す人、不動産物件を探す人は注意深くエリアを絞り込んでいくことになっていくことでしょう。

しかしあまり神経質になると住む所はなくなってしまいますので、ほどほどに考えることも必要でしょう。

また現実的に生活の足や、住環境など生活の面で必ず必要になってくことを重視して土地探しをするようにしましょう。

また『土地探し』とよく言いますが、考え方としては『土地選び』の方が精神的にも楽で、希望条件をすべて盛り込んだ土地物件と言うのは考えられないので、今物件情報として不動産会社から提供されている物件の中から、どの物件が一番理想に近いのかと言う風に『土地を選ぶ』と言うように考えていくことも必要なのではないでしょうか。

土地探しのポイント<絞り込み>

周辺環境や利便性を伴い、なお且つ安全な場所での家造りを行うために前回ハザードマップを使って土地を探すエリア・地域の絞り込みについて書きました。
土地物件の取捨選択を行いながら具体的な土地がいくつかみつかったら、
物件の周辺環境、通勤等に使う最寄り駅から土地までや、通学路や距離の確認などその土地に新築で住宅を建てた時の生活環境を実際に見て確認してみましょう。
大分で土地を探していた友人も確認をしっかりとしたそうです。
不動産会社から提供される物件資料には記述がなく、歩いてみて実際に気付くことなどがたくさんあるはずです。
それらの気付いたことを各土地物件ごとにプラスのポイント、マイナスのポイントに分けてメモしておきましょう。
それらのポイントを物件同士で比較検討することでどの土地が自分が家を建てるのに適しているのかを絞り込むことができます。
土地探しだけに限らず、中古住宅や中古マンションの売買物件、アパートやマンションなどの賃貸物件でも
不動産会社の案内だけで下見を終わらせずに自分で調べてみることがより良い、快適な生活環境で生活するために必要な事だと言えます。
新潟で注文住宅を建てた叔父は土地探しの際に不動産会社の案内だけで土地を決めてしまったらしく、
新築の家が建って住みはじめてから生活に不便さを感じたと言っていました。
新築で建てた注文住宅が文句の無い、満足できる家づくりができただけにそこだけが残念だと会うたびに聞かされます。
また以前に大分から北海道に転勤になった友達は札幌の賃貸アパート探しにインターネットを見て物件にあたりをつけていたのですが、
実際に賃貸物件の周辺を歩いてみて決めて良かったと言っていました。
不動産物件を探す際に不動産会社を疑うわけではないですが、
やはり信じられるのは自分の目や感覚だということを覚えておいてください。

これからの土地探しのポイント

注文住宅などの戸建てを新築で建てるための土地物件を探す場合に、
多くの人が会社までの通勤のしやすさや周辺環境の充実・生活のしやすさを考えて住みたい地域や沿線で土地探しをすると思います。
工務店が集客のために一緒に探してくれるところもあるようです。
しかし3月の東日本の震災を受けて土地探しの条件として意識的に付け加えられたのは土地の安全性だと思います。
土地の安全性を考えた時には土地探しをする・家を建てようと考えているエリアのハザードマップを確認してみましょう。
ハザードマップとは自治体が自然災害による被害を予測し、被害範囲を地図化したものです。
河川の増水による浸水洪水が予測される範囲や地震で起きる液状化、沈下などの可能性がある地域を予測、大雨による土砂災害・土石流の可能性のある危険地域の指定などを記しています。
実際に土地物件を探す前にハザードマップを基にして土地物件を探すエリアや範囲を決めておけば、効率的に物件の取捨選択が可能になると考えられます。
しかし気をつけておかなければいけない事はハザードマップはあくまで自然災害の予測したものなので、
実際に自然災害が発生した時にはさらに広範囲に広がることや予想外の地域での被害もあることも考えておかなければいけません。

山形で住宅を新築した従兄の家はハザードマップでは危険区域からかなり離れていたのですが、実際には家の目の前まで被害が及んだことがあったそうです。
そう考えると目安・参考としましょう。
3月の震災時では千葉県の浦安市以外でも予想のしない所での液状化現象も多くみられたようです。
一部の地域では現在は区画整理された住宅街であって、昔は田んぼや貯水池を埋め立てたという歴史のある場所での液状化も見られたようなので、
たとえハザードマップで記述されなくとも不動産会社にその土地の歴史や前用途を確認する必要があります。

仮設住宅の用地確保

東日本大震災の被災地・仮設住宅建設について菅首相が「お盆のころまでには被災者全員の仮設住宅入居できるように」と目標を掲げていましたが、目標達成は難しくなってきているようです。
被災地では集落の維持や農漁業再生などを被災者の方は要望しているようですが、県や市などの自治体との意見調整が難しい部分もあるようです。
被災した三陸沿岸自治体が域内での仮設住宅の用地確保が難しいようです。
被災者の方、特に漁業関係の方達は今後の自分達の仕事・漁業を考えるとできるだけ沿岸部に近いところでの仮設住宅の建設を要望しているのに対して、
自治体では安全が確保できる高台や内陸部でなければ仮設住宅の建設ができないと難色を示しているケースが多いようです。
また民間の方が持っている土地に関しての使用に関しては自治体が民有地の使用を負荷としているのに対して、
被災者の方達が独自で用地確保に動き、自治体を動かしたという話も聞きます。
行政の重い腰を上げさせるというのも住民の強力な団結力ではないでしょうか。
行政の意思と住民の意思の擦り合わせが難しい所ではありますが、
地域の復興・活性化ということを考えるとできるだけ無理な居住の移転を強いらずにその土地に住民が根差すという方向性が良いのではないかと思います。
仮設住宅の入居を望んでいる被災者の方が仮設住宅に入居できるようになるまでまだまだ長い時間がかかることだと思いますが、
できるだけ早期の用地確保と仮設住宅の建設が進むことを願っています。

それぞれの土地

今回は土地と言うことに関していくつか考えてみたいと思います。
まずは津波の被害に遭った被災地の土地について、震災が発生してから一ヶ月半ぐらいが経過して被災現地では瓦礫の撤去なども少しづつ進み、道路の確保などが進んでいるようです。
しかし問題になっているのは仮設住宅を建設するための用地確保です。
東北の津波の被害に遭った場所では元々平地が少なく谷野間のような地形で多くの住宅が経っていたようです。
津波では平地の部分が全て被害に遭ったために安全基準などの観点から仮設住宅を建てるための用地すらないということもあるようです。
場合によっては他の地区に建つ仮設住宅に入らなければいけないということもあるようです。次に原発の避難地域に関してですが原発から影響で立ち入り制限が行われ、自分達が生活してきた土地に帰れない人がたくさんいます。
ニュースやインターネットなどを見るとペットや家畜などすぐに戻れるからとおいてきた人たちもたくさんいるようです。
しかし現状で今後も原発の避難地域の立ち入り制限は続きますし、繋がれたままの家畜などは絶望的だと思います。今後その土地でつくった野菜は口にすることができないかもしれません。
この震災で住む場所や仕事など全てなくしてしまった人達がいます。
この人達のために出来ることは何だろうと考えても正直答えは出ません。
もしかしたらこの人達は原発の影響で二度と今まで生活してきた土地に変えることができないかもしれません。
普段、生活しているその場、土地を意識することはないと思います。
北見の賃貸アパートに住んでいる友人はそろそろ新築で家を建てようかと思っているようですが、地元の風土を大切に思っているようです。
しかしこれから私も少しでも感謝したりありがたいと思いながら生活していきたいと思います。

震災の影響について

先日見かけた光景なのですが、ホームセンターに行った時に大量の合板をトラックに積んでいるのを見かけました。
その時は何とも思っていなかったのですがその日街を車で走っていると同じように合板を治療に積んだトラックを数台見かけたのでした。
というのも前日に東日本で大震災が起こり、そのために今後住宅を建てるための建材が不足するとのことで
動きの速い住宅会社や工務店が一斉に構造用の針葉樹合板の在庫を抑えにかかったとのことです。
今後、被災地の復興のために様々な物資が東日本に集中することになりますが全国的に物資の不足するという影響が出ることでしょう。
大分でリフォーム中の友人宅工事も止まっているらしいです。
また新築を建てようにも建てるための建材がないため住宅業界は深刻な痛手を被るとともに、
現場で仕事をする大工さん達も仕事がなくなるということと体力のない中小企業の工務店や住宅会社は
ここ数年で倒産する所も出てくるのではないかという危惧もあります。
また多くの住宅設備機器、建材などの工場も生産中止や操業停止の会社も出てきています。
不動産業界に関してはやはり中古物件売買に関係してくるリフォームの方で建材不足のために
売買状況が鈍ることが考えられることと新築に関係する土地の売買にも影響が出てくるのではないでしょうか。
建材のアウトレットショップを見てみると一部材料はどこも売り切れでした。
これから数年間は住宅業界、不動産業界ともに苦戦を強いられる時期になると思いますが、
被災地の復興や支援のために国を挙げてがんばらなければいけないと思います。
最後にですが被災された方の安全を願い、亡くなられた方のご冥福をお祈りします。